Das Wichtigste in Kürze

• Der Eigenmietwert entfällt für selbstgenutzte Erst- und Zweitliegenschaften per 1. Januar 2029.
• Bis und mit Steuerjahr 2028 gilt grundsätzlich weiterhin das bisherige System.
• Der Abzug für den gewöhnlichen Liegenschaftsunterhalt entfällt bei selbstgenutztem Wohneigentum auf Ebene von Bund, Kantonen und Gemeinden.
• Private Schuldzinsen können künftig deutlich eingeschränkter abgezogen werden. Für Ersterwerber von selbstgenutztem Wohneigentum besteht eine zeitlich begrenzte Ausnahme.
• Bei der direkten Bundessteuer entfallen die Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen. Die Kantone dürfen solche Abzüge längstens bis 2050 weiterführen.
• Bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften bleiben die Mieterträge steuerbar und die Unterhaltskosten grundsätzlich abzugsfähig.
• Kantone können eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften einführen.
• Ob eine Person steuerlich gewinnt oder verliert, hängt vor allem von Hypothek, Zinsniveau, Unterhaltsbedarf, Einkommen, Wohnkanton und Nutzung der Immobilie ab.

Was ist der Eigenmietwert überhaupt?

Der Eigenmietwert ist kein Betrag, den ein Eigentümer tatsächlich erhält. Es handelt sich um einen rechnerischen Mietwert, der bei selbstgenutztem Wohneigentum als Einkommen versteuert wird. Der Grundgedanke lautet: Wer in der eigenen Immobilie wohnt, spart gegenüber einer Mieterin oder einem Mieter die Zahlung eines Mietzinses. Dieser wirtschaftliche Nutzungsvorteil wird heute als sogenanntes Naturaleinkommen behandelt.

Die Höhe des Eigenmietwerts wird kantonal festgelegt und orientiert sich vereinfacht gesagt daran, welcher Mietzins für ein vergleichbares Objekt erzielt werden könnte. Er liegt in der Regel unter einer vollen Marktmiete. Die Berechnungsmethoden unterscheiden sich jedoch von Kanton zu Kanton.

Im Gegenzug erlaubt das heutige System verschiedene Abzüge. Dazu zählen unter bestimmten Voraussetzungen:

• private Schuldzinsen, insbesondere Hypothekarzinsen,
• werterhaltende Unterhalts- und Reparaturkosten,
• Versicherungsprämien und Kosten der Verwaltung durch Dritte,
• bestimmte energiesparende und umweltschonende Investitionen,
• unter gewissen Voraussetzungen Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau,
• denkmalpflegerische Arbeiten.

Heute zählt daher nicht allein der Eigenmietwert. Entscheidend ist die Nettobetrachtung: Eigenmietwert auf der einen Seite, zulässige Schuldzinsen und Liegenschaftskosten auf der anderen. Genau dieses Zusammenspiel erklärt, weshalb der Systemwechsel nicht für jeden Haushalt dieselben finanziellen Folgen hat.

Was wurde beschlossen und wann tritt die Reform in Kraft?

Das Parlament verabschiedete die Gesetzesvorlage zum Systemwechsel am 20. Dezember 2024. In der eidgenössischen Abstimmung vom 28. September 2025 nahmen die Stimmberechtigten die verfassungsrechtlich damit verbundene Vorlage mit 57,7 Prozent Ja-Stimmen an. Damit war auch der Weg für die Abschaffung des Eigenmietwerts frei.

Am 1. April 2026 legte der Bundesrat das Inkrafttreten auf den 1. Januar 2029 fest. Die Kantone erhalten dadurch Zeit, ihre Gesetzgebung und den Vollzug anzupassen. Die verbindliche zeitliche Grundlage findet sich in der offiziellen Medienmitteilung des Bundesrates.

Für Eigentümer bedeutet das: Die Reform ist beschlossen, sie gilt aber noch nicht sofort. Die Steuerjahre 2026, 2027 und 2028 bleiben eine Übergangsphase. Der Eigenmietwert und die heutigen Abzugsmöglichkeiten sind in dieser Zeit weiterhin relevant, soweit das geltende Bundes- und Kantonsrecht nichts anderes vorsieht.

Was ändert sich ab dem 1. Januar 2029 konkret?

1. Der Eigenmietwert entfällt für Erst- und Zweitliegenschaften

Ab 2029 wird bei selbstgenutztem Wohneigentum kein fiktiver Mietertrag mehr zum steuerbaren Einkommen hinzugerechnet. Das gilt sowohl für den Hauptwohnsitz als auch für selbstgenutzte Ferien- und Zweitwohnungen. Die Abschaffung betrifft die Einkommensbesteuerung auf Ebene von Bund, Kantonen und Gemeinden.

Andere immobilienbezogene Steuern und Abgaben verschwinden dadurch nicht automatisch. Vermögenssteuerwerte, Grundstückgewinnsteuern, Notariats- und Grundbuchkosten sowie kantonale oder kommunale Abgaben richten sich weiterhin nach den jeweils geltenden Bestimmungen.

2. Der Abzug für Liegenschaftsunterhalt entfällt bei selbstgenutztem Wohneigentum

Wer sein Haus oder seine Eigentumswohnung selbst nutzt, kann ab 2029 die gewöhnlichen Unterhaltskosten nicht mehr vom steuerbaren Einkommen abziehen. Das betrifft sowohl effektive Unterhaltskosten als auch die bisher gebräuchlichen Pauschalabzüge.

Typische werterhaltende Arbeiten wie Malerarbeiten, der Ersatz einer defekten Heizung, Reparaturen an Dach oder Fassade sowie der Ersatz bestehender Bauteile verlieren damit bei selbstgenutztem Wohneigentum grundsätzlich ihre bisherige einkommenssteuerliche Wirkung. Die wirtschaftliche Notwendigkeit einer Reparatur bleibt selbstverständlich bestehen – sie wird lediglich steuerlich anders behandelt.

3. Der Schuldzinsenabzug wird stark eingeschränkt

Die Reform beschränkt nicht nur den Abzug von Hypothekarzinsen auf dem Eigenheim, sondern den privaten Schuldzinsenabzug insgesamt. Personen ohne steuerbare Miet- oder Pachterträge können künftig grundsätzlich keine allgemeinen privaten Schuldzinsen mehr abziehen. Eine wichtige Ausnahme bildet der befristete Ersterwerberabzug.

Wer vermietete oder verpachtete Liegenschaften besitzt, kann weiterhin einen Teil der privaten Schuldzinsen geltend machen. Die Berechnung erfolgt nach der sogenannten quotal-restriktiven Methode. Vereinfacht wird der Wert der vermieteten oder verpachteten Liegenschaften ins Verhältnis zum gesamten beweglichen und unbeweglichen Vermögen gesetzt. Diese Quote bestimmt den abzugsfähigen Anteil der Schuldzinsen. Es spielt dabei nicht zwingend eine Rolle, auf welchem Vermögenswert die konkrete Schuld lastet.

Die detaillierte Funktionsweise und offizielle Rechenbeispiele enthält das Faktenblatt des Eidgenössischen Finanzdepartements zur neuen Schuldzinsenregelung.

4. Ersterwerber erhalten einen zeitlich begrenzten Schuldzinsenabzug

Wer erstmals in der Schweiz selbstgenutztes Wohneigentum als Hauptwohnsitz erwirbt, kann während zehn Jahren einen besonderen Schuldzinsenabzug beanspruchen. Der anfängliche Höchstbetrag beträgt bei verheirateten Paaren CHF 10’000 und bei unverheirateten Steuerpflichtigen CHF 5’000. Der maximal mögliche Abzug sinkt jährlich um zehn Prozent des ursprünglichen Höchstbetrags.

Auch Käufe vor dem Inkrafttreten können unter die Übergangsregel fallen. Wer beispielsweise drei Jahre vor 2029 erstmals Wohneigentum erwirbt und dieses ununterbrochen besitzt, kann den Abzug nach dem Systemwechsel grundsätzlich noch für die verbleibenden sieben Jahre beanspruchen. Die genaue Anwendung sollte im Einzelfall mit der zuständigen Steuerbehörde oder einer Steuerfachperson geklärt werden.

5. Energetische Investitionen werden neu unterschiedlich behandelt

Bei der direkten Bundessteuer entfallen ab 2029 die Abzüge für Investitionen in Energiesparen und Umweltschutz. Auch Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau sind auf Bundesebene grundsätzlich nicht mehr abzugsfähig. Denkmalpflegerische Arbeiten bilden eine gesetzliche Ausnahme.

Die Kantone erhalten mehr Spielraum. Sie dürfen Abzüge für energiesparende und umweltschonende Massnahmen noch längstens bis 2050 weiterführen und können auch über die Behandlung bestimmter Rückbaukosten entscheiden. Dadurch kann sich die steuerliche Wirkung einer Wärmepumpe, Fassadendämmung, Photovoltaikanlage oder eines Ersatzneubaus je nach Kanton unterscheiden.

Wichtig ist die Trennung zwischen Steuerabzug und Förderbeitrag. Auch wenn ein steuerlicher Abzug entfällt, können weiterhin Förderprogramme von Bund, Kantonen, Gemeinden oder Energieversorgern bestehen. Eine standortbezogene Übersicht bietet beispielsweise Energiefranken.

6. Vermietete Immobilien bleiben anders behandelt

Bei vermieteten und verpachteten Liegenschaften bleiben Miet- und Pachterträge steuerbar. Entsprechend können die damit verbundenen gewöhnlichen Unterhaltskosten grundsätzlich weiterhin abgezogen werden. Der Schuldzinsenabzug wird jedoch auch für private Vermieter neu begrenzt und hängt von der Zusammensetzung des Gesamtvermögens ab.

Besonders anspruchsvoll können gemischt genutzte Immobilien sein – etwa ein selbstbewohntes Mehrfamilienhaus mit vermieteter Einliegerwohnung oder eine Ferienwohnung, die teilweise selbst genutzt und teilweise vermietet wird. Hier müssen Nutzung, Erträge, Vermögenswerte und Kosten sauber abgegrenzt werden.

7. Zweitliegenschaften können einer neuen Objektsteuer unterliegen

Auch bei einer selbstgenutzten Zweit- oder Ferienwohnung entfällt der Eigenmietwert. Gleichzeitig dürfen Kantone eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften einführen. Ob ein Kanton davon Gebrauch macht und wie hoch eine solche Steuer ausfällt, entscheidet das jeweilige kantonale Recht.

Für Eigentümer von Ferienimmobilien in Kantonen mit hohem Zweitwohnungsanteil ist deshalb eine pauschale Aussage über Gewinner und Verlierer nicht möglich. Der wegfallende Eigenmietwert muss mit der möglichen neuen Objektsteuer und den entfallenden Abzügen verglichen werden.

Wer profitiert von der Abschaffung des Eigenmietwerts?

Das Eidgenössische Finanzdepartement hält fest, dass bei tiefem Hypothekarzinsniveau eine Mehrheit der Eigenheimbesitzenden steuerlich entlastet werden dürfte. Besonders günstig kann der Systemwechsel für Personen sein, die ihre Hypothek weitgehend zurückbezahlt haben und keine grossen Unterhaltsarbeiten mehr geltend machen.

Zur Einordnung verwendet der Bund Modellrechnungen: Bei einem durchschnittlichen Hypothekarzinsniveau von 1,5 Prozent wurden die Mindereinnahmen für Bund, Kantone und Gemeinden auf rund CHF 1,8 Milliarden geschätzt. Ab einem durchschnittlichen Zinsniveau von ungefähr 3 Prozent wären dagegen gesamtstaatliche Mehreinnahmen zu erwarten, weil die wegfallenden Schuldzinsenabzüge stärker ins Gewicht fallen. Diese Werte beschreiben die Wirkung auf die öffentliche Hand und ersetzen keine persönliche Steuerberechnung.

Voraussichtlich eher begünstigt

• Eigentümer mit kleiner oder vollständig amortisierter Hypothek,
• Pensionierte, bei denen heute ein Eigenmietwert anfällt, aber nur geringe Schuldzinsen abgezogen werden können,
• Eigentümer neuer oder umfassend sanierter Immobilien mit geringem Unterhaltsbedarf,
• Haushalte, deren Eigenmietwert heute deutlich höher ist als die abziehbaren Kosten.

Möglicherweise weniger begünstigt oder stärker belastet

• Eigentümer mit hoher Hypothek und hohen Zinskosten,
• jüngere Haushalte, die ihr Eigenheim erst kürzlich erworben haben, soweit der Ersterwerberabzug die wegfallenden Abzüge nicht ausgleicht,
• Eigentümer älterer Liegenschaften mit regelmässig hohen Unterhaltskosten,
• Personen, die nach 2029 grössere, bisher steuerlich abzugsfähige Renovationen planen,
• Eigentümer von Zweitliegenschaften in Kantonen, die eine neue Objektsteuer einführen.

Der entscheidende Faktor ist nicht allein die Höhe des Eigenmietwerts. Massgebend ist die Differenz zwischen dem wegfallenden steuerbaren Eigenmietwert und den ebenfalls wegfallenden oder eingeschränkten Abzügen. Zusätzlich wirken Einkommen, Grenzsteuersatz, Familienstand, Kanton, Gemeinde und zukünftiges Zinsniveau auf das Ergebnis.

Vier vereinfachte Eigentümersituationen

Beispiel A – weitgehend schuldenfreies Einfamilienhaus: Ein pensioniertes Paar verfügt über eine kleine Resthypothek und hat nur geringe Unterhaltskosten. Heute erhöht der Eigenmietwert das steuerbare Einkommen, während nur wenige Abzüge gegenüberstehen. Diese Konstellation dürfte häufig zu den Gewinnern der Reform zählen.

Beispiel B – kürzlich gekaufte Eigentumswohnung: Eine Familie hat einen hohen Fremdfinanzierungsanteil und entsprechend relevante Hypothekarzinsen. Der Eigenmietwert fällt zwar weg, gleichzeitig wird der Schuldzinsenabzug eingeschränkt. Der Ersterwerberabzug kann die Belastung während einer Übergangszeit mildern, muss aber individuell berechnet werden.

Beispiel C – älteres Haus mit Sanierungsbedarf: Dach, Heizung, Fenster und Fassade müssen in den nächsten Jahren erneuert werden. Unter dem heutigen Recht können Teile der werterhaltenden oder energetischen Aufwendungen abzugsfähig sein. Nach 2029 fällt der gewöhnliche Unterhaltsabzug bei Selbstnutzung weg. Hier ist eine frühzeitige Sanierungs- und Finanzplanung besonders wichtig.

Beispiel D – selbstgenutzte Ferienwohnung: Der Eigenmietwert entfällt ebenfalls. Ob daraus eine Entlastung entsteht, hängt jedoch davon ab, ob der Standortkanton eine besondere Liegenschaftssteuer einführt und wie diese ausgestaltet wird.

Sollten Eigentümer ihre Immobilie noch vor 2029 renovieren?

Diese Frage wird bis zum Systemwechsel besonders häufig gestellt werden. Die kurze Antwort lautet: Eine ohnehin notwendige und sinnvoll geplante Renovation kann vor 2029 steuerlich interessanter sein – eine überstürzte Sanierung nur wegen eines Abzugs ist jedoch selten eine gute Strategie.

Heute muss steuerlich zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Arbeiten unterschieden werden. Werterhaltende Aufwendungen können im gesetzlichen Rahmen abzugsfähig sein. Wertvermehrende Investitionen erhöhen dagegen grundsätzlich den Anlagewert und können bei einem späteren Verkauf für die Grundstückgewinnsteuer relevant werden. Energetische Investitionen unterliegen teilweise besonderen Regeln.

Vor einer zeitlichen Vorverschiebung sollten Eigentümer mindestens folgende Punkte prüfen:

1. Technische Dringlichkeit: Ist die Massnahme wirklich notwendig oder funktioniert das Bauteil noch mehrere Jahre zuverlässig?
2. Steuerliche Einordnung: Welcher Anteil gilt als werterhaltend, energetisch oder wertvermehrend?
3. Realisierbarer Termin: Können Planung, Bewilligung, Ausschreibung und Ausführung rechtzeitig und fachgerecht erfolgen?
4. Liquidität und Finanzierung: Ist die Investition auch ohne den erhofften Steuervorteil tragbar?
5. Förderbeiträge: Welche Programme gelten am Standort und muss ein Gesuch vor Baubeginn eingereicht werden?
6. Marktwirkung: Erhöht die Massnahme Wohnqualität, Energieeffizienz und Verkaufbarkeit tatsächlich?
7. Verkaufsabsicht: Lässt sich die Investition beim Verkauf realistisch wieder einspielen oder bevorzugt der Markt eine individuelle Renovation durch den Käufer?

Für die steuerliche Zuordnung ist zudem wichtig, in welchem Steuerjahr eine Ausgabe als angefallen gilt. Werkvertrag, Ausführung, Teilrechnung, Schlussrechnung und Zahlung können zeitlich auseinanderliegen. Eigentümer sollten grössere Vorhaben deshalb nicht nur mit Architekt, Bank und Unternehmer, sondern auch mit einer Steuerfachperson koordinieren.

Aus Immobiliensicht lohnt sich vor grösseren Investitionen eine Potenzial- und Marktwertanalyse. Nicht jede neue Küche, jedes Bad oder jede Fassadensanierung erhöht den erzielbaren Verkaufspreis im gleichen Umfang. Wer den heutigen Wert und die Käufererwartungen kennt, kann besser entscheiden, ob eine Gesamtsanierung, eine gezielte Auffrischung oder ein Verkauf im bestehenden Zustand sinnvoller ist. Einen Überblick zur Bewertung bietet der SCALA ® Beitrag „Marktwert Immobilie berechnen“.

Was bedeutet die Reform für Hypothek, Amortisation und Finanzierung?

Das heutige System schafft einen steuerlichen Anreiz, Hypothekarschulden länger bestehen zu lassen, weil Schuldzinsen das steuerbare Einkommen reduzieren können. Mit der Reform wird dieser Anreiz bei selbstgenutztem Wohneigentum weitgehend beseitigt. Daraus folgt jedoch nicht automatisch, dass jede Hypothek so schnell wie möglich amortisiert werden sollte.

Eine gute Finanzierungsstrategie berücksichtigt mehr als Steuern:

• verfügbare Liquiditätsreserve,
• Hypothekarzins und Laufzeit,
• direkte oder indirekte Amortisation,
• Vorsorge- und Pensionsplanung,
• geplante Renovationen,
• Risikofähigkeit und Einkommenssicherheit,
• alternative Verwendung des Eigenkapitals,
• möglicher Verkauf oder Wohnsitzwechsel.

Die Schweizerische Nationalbank beliess den SNB-Leitzins im Juni 2026 bei 0 Prozent. Hypothekarangebote hängen dennoch von Laufzeit, Modell, Kapitalmarkt, Belehnung, Bonität und Anbieter ab. Bis 2029 kann sich das Zinsumfeld verändern. Wer in den nächsten Jahren eine Hypothek verlängert, sollte deshalb nicht nur den aktuellen Zinssatz vergleichen, sondern auch die Zeit nach dem Systemwechsel modellieren.

Bei einem geplanten Immobilienverkauf ist zusätzlich zu prüfen, wann eine Festhypothek endet, ob sie auf ein Ersatzobjekt übertragen werden kann und ob eine Vorfälligkeitsentschädigung droht. Die Steuerreform allein sollte weder eine übereilte Amortisation noch eine lange Zinsbindung auslösen.

Welche Auswirkungen kann die Reform auf Immobilienpreise und Nachfrage haben?

Die Abschaffung des Eigenmietwerts führt nicht automatisch zu steigenden Immobilienpreisen. Der Marktwert einer Immobilie wird weiterhin primär durch Lage, Mikrolage, Grundstück, Zustand, Ausbaustandard, Energieeffizienz, Nutzungspotenzial, Zinsen, Finanzierungsmöglichkeiten und das Verhältnis von Angebot und Nachfrage bestimmt.

Dennoch sind mittelbare Marktreaktionen denkbar:

• Für schuldenarme Eigentümer können die laufenden Steuerkosten sinken, was Wohneigentum attraktiver macht.
• Der steuerliche Vorteil einer hohen Verschuldung nimmt ab, wodurch die Nachfrage stärker von tatsächlicher Tragbarkeit und Eigenkapital geprägt werden kann.
• Gut unterhaltene oder energetisch erneuerte Immobilien könnten an Attraktivität gewinnen, wenn künftige Käufer Unterhaltsarbeiten nicht mehr im bisherigen Umfang abziehen können.
• Bei sanierungsbedürftigen Objekten könnten Käufer die anstehenden Kosten noch genauer in ihre Angebote einrechnen.
• Vor 2029 kann eine erhöhte Nachfrage nach Planern und Handwerksbetrieben entstehen, wenn viele Eigentümer ohnehin geplante Arbeiten vorziehen.

Diese möglichen Effekte sind keine Preisprognose. Wie stark sie ausfallen, hängt vom Zinsniveau, von kantonalen Entscheiden und vom Verhalten der Eigentümer ab. Für die Preisfindung einer konkreten Immobilie bleibt deshalb eine individuelle Bewertung entscheidend. Auch der Artikel „Der perfekte Verkaufspreis“ zeigt, weshalb eine Steuerreform niemals eine objektspezifische Marktanalyse ersetzt.

Immobilie jetzt verkaufen oder bis nach 2029 warten?

Ein allgemeingültiger idealer Verkaufszeitpunkt lässt sich aus der Abschaffung des Eigenmietwerts nicht ableiten. Für einen schuldenarmen Eigentümer kann das Halten ab 2029 steuerlich attraktiver werden. Bei einem älteren Haus mit hohem Investitionsbedarf kann dagegen ein früherer Verkauf sinnvoll sein. Auch persönliche Gründe wie Pensionierung, Erbschaft, Scheidung, Familienvergrösserung oder ein geplanter Umzug wiegen häufig stärker als der Systemwechsel.

Für die Entscheidung sollten sechs Fragen gemeinsam beantwortet werden:

1. Wie hoch ist der aktuelle realistische Marktwert?
2. Welche Investitionen stehen bis 2029 und in den Jahren danach an?
3. Wie entwickeln sich Hypothek, Zinsbindung und Amortisation?
4. Wie verändert sich die persönliche Steuerbelastung voraussichtlich?
5. Wie gut passt die Immobilie langfristig zur Lebenssituation?
6. Wie stark ist die aktuelle Nachfrage für genau diesen Objekttyp und diese Mikrolage?

Wer ausschliesslich auf einen möglichen Preiseffekt der Reform wartet, geht ein unnötiges Risiko ein. Immobilienmärkte sind regional und objektspezifisch. Eine Wohnung in Uster, ein Einfamilienhaus im Zürcher Oberland, eine Villa am Zürichsee und ein Ferienobjekt im Kanton Schwyz reagieren nicht identisch auf dieselben Rahmenbedingungen.

SCALA ® verbindet deshalb die Bewertung der Immobilie mit einer Analyse von Zustand, Investitionsbedarf, Käufergruppen und Verkaufszeitpunkt. So entsteht eine Entscheidungsgrundlage, die über eine rein steuerliche Betrachtung hinausgeht.

Besonderheit für Eigentümer im Kanton Zürich

Der Kanton Zürich hatte eine Neubewertung der Liegenschaften ab 2026 vorbereitet. Aufgrund des beschlossenen Systemwechsels gilt nun eine Übergangsregelung: Für Liegenschaften mit Erstellungsjahr vor dem 31. Dezember 2025 werden grundsätzlich keine neuen Eigenmietwerte festgesetzt; die bisherigen Eigenmietwerte gemäss Weisung 2009 bleiben bis zum Systemwechsel massgebend. Für Liegenschaften mit Erstellungsjahr ab dem 1. Januar 2026 werden die Werte nach der Weisung 2026 ermittelt und mit einem Pauschalabzug von 10 Prozent versehen.

Die Details erläutert das Steueramt des Kantons Zürich. Noch zu beobachten ist, wie der Kanton die nach Bundesrecht verbleibenden Spielräume bei energetischen Abzügen, Rückbaukosten und allfälligen besonderen Liegenschaftssteuern umsetzt.

Für Eigentümer in Zürich, am Zürichsee und im Zürcher Oberland empfiehlt es sich deshalb, kantonale Entscheide bis 2029 im Auge zu behalten und grössere Sanierungen nicht allein auf Basis der heutigen Regeln zu planen.

Praktischer Fahrplan für Eigentümer von 2026 bis 2029

2026: Ausgangslage erfassen

• Eigenmietwert, Hypothekarzinsen und bisherige Unterhaltsabzüge zusammentragen.
• Technischen Zustand von Dach, Fassade, Heizung, Fenstern, Leitungen, Küche und Bädern prüfen.
• Aktuellen Marktwert und mögliche Ausnützungs- oder Entwicklungspotenziale ermitteln.
• Laufzeiten und Konditionen der Hypotheken erfassen.
• Geplante Lebensveränderungen bis 2030 berücksichtigen.

2027: Varianten vergleichen

• Sanierung, Teilrenovation und Verkauf im Ist-Zustand wirtschaftlich gegenüberstellen.
• Offerten, Fördermöglichkeiten und notwendige Bewilligungen abklären.
• Mit einer Steuerfachperson die heutige Situation und eine vereinfachte Rechnung ab 2029 erstellen.
• Hypothekarstrategie und Liquiditätsreserve überprüfen.

2028: Entscheide umsetzen und Dokumentation sichern

• Beschlossene Arbeiten rechtzeitig, fachgerecht und dokumentiert realisieren.
• Rechnungen, Zahlungsnachweise, Förderentscheide und Baubewilligungen vollständig aufbewahren.
• Aktuelle kantonale Ausführungsbestimmungen prüfen.
• Bei Verkaufsabsicht Bewertung, Unterlagen und Vermarktungsstrategie vorbereiten.

Ab 2029: Neue Steuerlogik anwenden

• Keinen Eigenmietwert für selbstgenutztes Wohneigentum mehr deklarieren.
• Neue Regeln für Schuldzinsen und Unterhaltskosten beachten.
• Verbleibende kantonale Energieabzüge und Förderprogramme prüfen.
• Bei vermieteten, gemischt genutzten oder auswärtigen Liegenschaften eine korrekte Abgrenzung vornehmen.

Checkliste: Diese Unterlagen sollten Eigentümer jetzt bereithalten

• aktuelle Steuerveranlagung mit Liegenschaftsblatt,
• Festsetzung oder Mitteilung des Eigenmietwerts,
• Hypothekarverträge mit Laufzeiten und Zinssätzen,
• Amortisations- und Vorsorgeunterlagen,
• Rechnungen über Unterhalt und Renovationen der letzten Jahre,
• Übersicht geplanter Sanierungen und Erneuerungen,
• Gebäudeversicherungsunterlagen, Pläne und Flächenangaben,
• GEAK oder andere Energieunterlagen, soweit vorhanden,
• Unterlagen zu Förderbeiträgen,
• Mietverträge bei vermieteten Teilen oder Liegenschaften,
• aktuelle Marktwert- oder Verkehrswertschätzung.

Diese Dokumentation hilft nicht nur bei der Steuerplanung. Sie ist ebenso wichtig für Finanzierung, Renovation, Nachlassplanung und einen späteren Immobilienverkauf.

Häufige Fragen zur Abschaffung des Eigenmietwerts

Wann wird der Eigenmietwert definitiv abgeschafft?

Die Reform tritt am 1. Januar 2029 in Kraft. Bis Ende 2028 gilt grundsätzlich weiterhin das bisherige System.

Gilt die Abschaffung auch für Ferienwohnungen und Zweitliegenschaften?

Ja. Der Eigenmietwert entfällt auch bei selbstgenutzten Zweitliegenschaften. Kantone können dafür jedoch eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften einführen.

Können Hypothekarzinsen ab 2029 noch abgezogen werden?

Bei ausschliesslich selbstgenutztem Wohneigentum grundsätzlich nicht mehr über den allgemeinen Schuldzinsenabzug. Ausnahmen bestehen für Ersterwerber sowie anteilig für Personen mit vermieteten oder verpachteten Liegenschaften.

Wie hoch ist der Ersterwerberabzug?

Der anfängliche Höchstbetrag beträgt CHF 10’000 für verheiratete Paare und CHF 5’000 für unverheiratete Steuerpflichtige. Er sinkt während zehn Jahren jährlich um zehn Prozent des ursprünglichen Höchstbetrags.

Können Reparaturen und Renovationen ab 2029 noch abgezogen werden?

Der gewöhnliche Liegenschaftsunterhalt ist bei selbstgenutztem Wohneigentum ab 2029 nicht mehr abzugsfähig. Bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften bleibt der Unterhaltsabzug grundsätzlich bestehen.

Bleiben energetische Sanierungen abzugsfähig?

Bei der direkten Bundessteuer entfällt der Abzug ab 2029. Die Kantone können entsprechende Abzüge längstens bis 2050 weiterführen. Förderbeiträge sind davon getrennt zu beurteilen.

Sollte ich meine Renovation zwingend vor 2029 ausführen?

Nicht zwingend. Eine Vorverschiebung kann bei ohnehin notwendigen und heute abzugsfähigen Arbeiten sinnvoll sein. Technische Qualität, Bewilligungen, Liquidität, Förderbedingungen und die wirtschaftliche Wirkung sollten jedoch wichtiger bleiben als ein einzelner Steuerabzug.

Profitieren Pensionierte besonders?

Viele Pensionierte mit weitgehend amortisierter Hypothek dürften bei tiefem Zinsniveau profitieren, weil der Eigenmietwert wegfällt und heute nur geringe Schuldzinsen gegenüberstehen. Die konkrete Wirkung hängt trotzdem von der persönlichen Situation ab.

Steigen die Immobilienpreise wegen der Reform?

Ein automatischer Preisanstieg lässt sich nicht ableiten. Die Reform kann Nachfrage und Eigentümerkosten beeinflussen, der konkrete Marktwert wird aber weiterhin vor allem durch Lage, Zustand, Potenzial, Zinsen und lokale Nachfrage bestimmt.

Sollte ich mit dem Immobilienverkauf bis 2029 warten?

Nicht allein wegen der Reform. Marktwert, Sanierungsbedarf, Hypothek, Lebensplanung und aktuelle Nachfrage sollten gemeinsam beurteilt werden. Je nach Objekt kann ein Verkauf vor oder nach dem Systemwechsel sinnvoll sein.

Was gilt bei einer teilweise vermieteten Immobilie?

Gemischt genutzte Liegenschaften erfordern eine Abgrenzung zwischen Selbstnutzung und Vermietung. Unterhaltskosten und Schuldzinsen können je nach Nutzung unterschiedlich behandelt werden. Eine individuelle steuerliche Prüfung ist empfehlenswert.

Fazit: Der Eigenmietwert fällt – eine individuelle Strategie bleibt entscheidend

Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist eine der grössten Veränderungen der Schweizer Wohneigentumsbesteuerung seit Jahrzehnten. Ab 2029 entfällt der fiktive Mietertrag bei selbstgenutzten Erst- und Zweitliegenschaften. Gleichzeitig werden Unterhalts- und Schuldzinsenabzüge stark eingeschränkt. Dadurch entsteht kein einheitlicher Vorteil für alle Eigentümer.

Wer wenig Schulden und einen geringen Unterhaltsbedarf hat, dürfte häufig profitieren. Wer eine hohe Hypothek trägt, grössere Sanierungen plant, eine Immobilie teilweise vermietet oder eine Zweitliegenschaft besitzt, muss genauer rechnen. Die Jahre bis 2029 bieten genügend Zeit, um technische, finanzielle, steuerliche und persönliche Fragen strukturiert zu klären.

Für Eigentümer ist jetzt nicht Aktionismus gefragt, sondern eine saubere Entscheidungsgrundlage: aktueller Marktwert, Zustand der Immobilie, realistischer Investitionsbedarf, Hypothekarstrategie und persönliche Zukunftsplanung. Erst aus diesem Gesamtbild ergibt sich, ob Halten, Renovieren, Vermieten oder Verkaufen der richtige Weg ist.

SCALA ® unterstützt Immobilieneigentümer persönlich und diskret bei der Marktwertanalyse, Potenzialbeurteilung und Entwicklung einer passenden Verkaufsstrategie.

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Offizielle Quellen und weiterführende Informationen

• Bundesrat: Abschaffung des Eigenmietwerts tritt am 1. Januar 2029 in Kraft
• Eidgenössisches Finanzdepartement: Reform der Wohneigentumsbesteuerung
• Eidgenössische Steuerverwaltung: Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung
• EFD/ESTV: Faktenblatt zur neuen Schuldzinsenregelung
• Kanton Zürich: Liegenschaftenbewertung 2026 und Übergangsregelung
• Schweizerische Nationalbank: Geldpolitische Lagebeurteilung vom 18. Juni 2026