Ertragswertverfahren – eine der zentralen Methoden zur Bewertung von Immobilien, insbesondere von Anlageobjekten. In diesem Beitrag werden wir uns eingehend mit den Grundlagen, der Vorgehensweise und den Anwendungsbereichen des Ertragswertverfahrens beschäftigen.

Was ist das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren ist eine Methode zur Ermittlung des Wertes einer Immobilie, die darauf abzielt, den gegenwärtigen Wert zukünftiger Erträge, die aus der Immobilie generiert werden können, zu bestimmen. Es wird vor allem bei Immobilien angewendet, die zur Erzielung von Einkommen dienen – wie zum Beispiel Mehrfamilienhäuser, Bürogebäude oder Einkaufszentren.

Die Grundlagen des Ertragswertverfahrens

Der Ertragswert einer Immobilie basiert auf der Annahme, dass der Wert der Immobilie durch die Höhe und die Dauer der erzielbaren Nettoerträge bestimmt wird. Der Nettoertrag ist dabei der Betrag, der nach Abzug aller notwendigen Bewirtschaftungskosten, wie Instandhaltung, Verwaltung, Betriebskosten und Mietausfallwagnis, von den Mieteinnahmen übrigbleibt.

Schritte des Ertragswertverfahrens

1. Ermittlung der Jahresrohmiete

Zunächst wird die Jahresrohmiete ermittelt. Dies geschieht durch Addition aller Mieteinnahmen, die innerhalb eines Jahres aus der Immobilie erzielt werden können.

2. Abzug der Bewirtschaftungskosten

Von der Jahresrohmiete werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Diese umfassen Verwaltungskosten, Instandhaltungsaufwand, Betriebskosten, die nicht umlagefähig sind, und das Mietausfallwagnis.

3. Berechnung des Reinertrags

Nach Abzug der Bewirtschaftungskosten vom Rohertrag erhält man den Reinertrag der Immobilie.

4. Kapitalisierung des Reinertrags

Der Reinertrag wird anschließend kapitalisiert, das heißt, er wird auf den heutigen Wert abgezinst. Hierfür wird ein Kapitalisierungszinssatz verwendet, der sich aus dem landesüblichen Zinssatz für langfristige Kapitalanlagen und einem Zuschlag für das Immobilienrisiko zusammensetzt.

5. Berücksichtigung des Bodenwertes

Zum kapitalisierten Reinertrag wird der Bodenwert der Immobilie addiert. Der Bodenwert wird in der Regel über das Vergleichswertverfahren ermittelt.

6. Ermittlung des Ertragswertes

Die Addition des kapitalisierten Reinertrags und des Bodenwertes ergibt den Ertragswert der Immobilie.

Anwendungsbereiche und Bedeutung

Das Ertragswertverfahren wird häufig bei der Bewertung von vermieteten Wohn- und Geschäftshäusern, Bürogebäuden oder anderen gewerblich genutzten Immobilien eingesetzt. Es spielt eine wichtige Rolle bei Kaufentscheidungen, Finanzierungen, Bilanzierungen und steuerlichen Bewertungen.

Herausforderungen und Kritikpunkte

Eine Herausforderung beim Ertragswertverfahren ist die Ermittlung des korrekten Kapitalisierungszinssatzes, da dieser maßgeblich den berechneten Wert beeinflusst. Zudem basiert das Verfahren auf Prognosen zukünftiger Erträge, die unsicher sein können. Deshalb ist es wichtig, eine sorgfältige Markt- und Risikoanalyse durchzuführen.

Fazit

Das Ertragswertverfahren ist ein komplexes, aber unerlässliches Werkzeug in der Immobilienbewertung. Es ermöglicht Investoren und Eigentümern, den Wert ihrer Immobilienobjekte auf Basis der potenziellen Einkünfte zu bestimmen. Trotz seiner Komplexität bietet es, bei sachgerechter Anwendung, eine solide Grundlage für Investitionsentscheidungen im Immobilienbereich.

Wir hoffen, dieser Beitrag hat Ihnen einen detaillierten Einblick in das Ertragswertverfahren gegeben. Bei weiteren Fragen oder für eine individuelle Beratung stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.