Immobilienfinanzierung: Was Käufer wissen müssen

Einleitung

Der Kauf einer Immobilie ist für viele Menschen die größte Investition ihres Lebens. Umso wichtiger ist es, sich mit den verschiedenen Finanzierungsoptionen, Voraussetzungen und Fallstricken auseinanderzusetzen. In diesem umfassenden Leitfaden erklären wir Ihnen alles, was Sie über die Immobilienfinanzierung in der Schweiz wissen müssen – von den wichtigsten Darlehensarten über Eigenkapitalanforderungen bis hin zu nützlichen Tipps für eine erfolgreiche Finanzierung.

1. Grundlagen der Immobilienfinanzierung

Die Finanzierung einer Immobilie setzt sich in der Regel aus Eigenkapital und Fremdkapital (Hypothek) zusammen. Während das Eigenkapital mindestens 20 % des Kaufpreises betragen sollte, wird der restliche Betrag üblicherweise durch eine Hypothek finanziert.

Eigenkapital – Wie viel ist notwendig?

Die meisten Banken in der Schweiz verlangen ein Mindest-Eigenkapital von 20 % des Kaufpreises. Dieses Kapital kann aus folgenden Quellen stammen:

• Erspartes und Bargeld
• Gelder aus der 2. Säule (Pensionskasse) oder 3. Säule (gebundene Vorsorge)
• Schenkungen oder Erbvorbezüge

⚠ Wichtig: Mindestens 10 % des Kaufpreises müssen aus nicht-vorsorglichen Mitteln stammen!

2. Hypothekarmodelle: Welche Optionen gibt es?

In der Schweiz gibt es drei Hauptarten von Hypotheken:

a) Festhypothek

• Fixer Zinssatz für eine Laufzeit von 2 bis 15 Jahren
• Planungssicherheit, da die Zinskosten konstant bleiben
• Nachteil: Keine Flexibilität bei sinkenden Zinsen

b) Variable Hypothek

• Zinssatz ist flexibel und passt sich dem Markt an
• Keine feste Laufzeit, jederzeit kündbar (meist mit einer Frist von 3 bis 6 Monaten)
• Geeignet für Käufer, die von sinkenden Zinsen profitieren möchten

c) SARON-Hypothek (früher LIBOR-Hypothek)

• Zinssatz basiert auf dem Schweizer SARON-Referenzzinssatz
• Kurze Zinsanpassungen, meist alle drei Monate
• Besonders attraktiv in Niedrigzinsphasen

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3. Tragbarkeit: Können Sie sich die Immobilie leisten?

Schweizer Banken verwenden die Tragbarkeit als Kriterium zur Kreditvergabe. Ihre Wohnkosten sollten nicht mehr als 33 % Ihres Bruttoeinkommens betragen. Diese Berechnung umfasst:

• Hypothekarzins (Banken rechnen mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 4.5–5 %)
• Amortisation (Rückzahlung des Darlehens)
• Nebenkosten (ca. 1 % des Kaufpreises pro Jahr)

💡 Tipp: Nutzen Sie einen Hypothekenrechner, um Ihre persönliche Tragbarkeit zu berechnen.

4. Amortisation: Direkte vs. indirekte Rückzahlung

Es gibt zwei Arten, eine Hypothek zurückzuzahlen:

• Direkte Amortisation: Sie zahlen die Hypothek laufend zurück, sodass sich Ihre Zinskosten verringern.
• Indirekte Amortisation: Sie zahlen den Tilgungsbetrag in eine 3a-Vorsorge ein und tilgen erst am Ende der Laufzeit. Vorteil: Steuervorteile durch Abzug der Hypothekarzinsen.

5. Wichtige Nebenkosten beim Immobilienkauf

Neben dem Kaufpreis sollten Käufer auch mit folgenden Nebenkosten rechnen:

• Notarkosten und Grundbucheintrag: 1–2 % des Kaufpreises
• Handänderungssteuer: Kantonale Unterschiede (z. B. Zürich 0 %, Bern 1.8 %)
• Renovations- und Unterhaltskosten: ca. 1 % des Kaufpreises pro Jahr

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6. Tipps für eine erfolgreiche Immobilienfinanzierung

• 🔎 Vergleichen Sie verschiedene Hypothekenangebote – Banken, Versicherungen und Pensionskassen haben unterschiedliche Zinssätze.
• 📑 Bereiten Sie alle Unterlagen vor – Banken verlangen Lohnausweise, Steuererklärungen und Vorsorgedokumente.
• 🏡 Nutzen Sie staatliche Förderungen – Säule 3a bietet Steuervorteile und kann zur Finanzierung beitragen.
• 📉 Planen Sie langfristig – Denken Sie an mögliche Zinserhöhungen und setzen Sie auf Tragbarkeit auch bei steigenden Zinsen.

Fazit: Sorgfältige Planung für eine solide Finanzierung

Die Immobilienfinanzierung ist ein komplexes, aber gut planbares Thema. Wer sich frühzeitig informiert und verschiedene Optionen vergleicht, kann langfristig von günstigen Konditionen profitieren und eine Immobilie sicher finanzieren. Nutzen Sie Online-Rechner, vergleichen Sie Hypotheken und berücksichtigen Sie die Tragbarkeit, um eine fundierte Kaufentscheidung zu treffen.