Die Wohnbausituation im Kanton Zürich ist ein zentrales Thema für Politik, Wirtschaft und die Bevölkerung. In den letzten Jahren hat sich der Wohnungsmarkt dynamisch entwickelt, geprägt von steigender Nachfrage, variierender Bautätigkeit und regionalen Unterschieden. Dieser Beitrag beleuchtet die aktuelle Neubausituation anhand der jüngsten verfügbaren Daten und Analysen.
Aktueller Wohnungsbestand und Bautätigkeit
Ende 2023 zählte der Kanton Zürich rund 787’000 Wohnungen in Ein- und Mehrfamilienhäusern. Allein in der Stadt Zürich befinden sich fast 30 Prozent dieses Bestands. In den letzten zehn Jahren wurden jährlich durchschnittlich 9’100 Wohnungen neu gebaut, während im gleichen Zeitraum etwa 2’000 Wohnungen pro Jahr abgebrochen wurden. Der mittlere Wohnbausaldo – also die Differenz zwischen neu gebauten und abgebrochenen Wohnungen – lag somit bei rund 7’200 Wohnungen pro Jahr, was ungefähr dem Wohnungsbestand der Gemeinde Meilen entspricht.
Im Jahr 2023 stieg die Neubauquote, also der Anteil der Neubauwohnungen am gesamten Wohnungsbestand, auf 1,2 Prozent und entsprach damit dem Durchschnitt der letzten Dekade. Die Abbruchquote lag bei leicht überdurchschnittlichen 0,28 Prozent. Diese relativ niedrigen Quoten führen dazu, dass sich der Wohnungsbestand nur langsam verändert. Dennoch haben Neubauten einen spürbaren Einfluss auf das Angebot an freien Wohnungen: Etwa 11 Prozent der Personen, die im Kanton Zürich umziehen, beziehen eine Neubauwohnung. Gleichzeitig erhöhen Abbrüche von bewohnten Wohnungen die Wohnungsnachfrage.
Regionale Unterschiede in der Bautätigkeit
Die Bautätigkeit variiert stark zwischen den verschiedenen Regionen des Kantons. Im Jahr 2023 verzeichneten das Glattal und die Stadt Zürich den größten Anstieg des Wohnbausaldos. Prozentual gesehen gab es die bedeutendsten Zuwächse im Glattal, Weinland und Furttal. In Regensdorf, einer Gemeinde im Furttal, entstanden im Jahr 2023 besonders viele neue Wohnungen, was maßgeblich zum regionalen Anstieg beitrug.
In der Stadt Zürich wurden im Jahr 2023 insgesamt 3’047 Neubauwohnungen fertiggestellt, 481 mehr als im Vorjahr. Besonders aktiv waren private Gesellschaften, die 57 Prozent dieser Wohnungen erstellten. Auffällig ist der hohe Anteil an 1- bis 3-Zimmer-Wohnungen bei den Neubauten, der auf fast 75 Prozent gestiegen ist. Gleichzeitig ist der Anteil der Familienhaushalte in Neubauwohnungen zurückgegangen.
Entwicklung nach Gebäudetypen
Seit mehreren Jahren stagniert der Bau von Einfamilienhäusern auf niedrigem Niveau. Eine Ausnahme bildete im Jahr 2023 das Unterland, wo deutlich mehr Einfamilienhäuser fertiggestellt wurden als in den Vorjahren. Der Bau von Mehrfamilienhäusern mit reiner Wohnnutzung sowie von Gebäuden mit Mischnutzung hat hingegen zugenommen. Letztere umfassen beispielsweise große Wohnhäuser mit Verkaufsflächen im Erdgeschoss, wie sie häufig an zentralen Standorten zu finden sind, aber auch kleinere Gebäude mit einer Wohnung und angeschlossenem Handwerksbetrieb.
Wohnungsgrößen und Wohnflächen
In den letzten zehn Jahren hat die Nettoproduktion von Wohnungen mit vier oder mehr Zimmern deutlich abgenommen, während Zwei-Zimmer-Wohnungen vermehrt gebaut werden, insbesondere in stadtnahen Gebieten. Im Jahr 2023 gab es jedoch einen Anstieg bei Wohnungen mit vier und fünf Zimmern, während Wohnungen mit sechs oder mehr Zimmern weiterhin ein Nischensegment bleiben und nur 1,1 Prozent des Wohnbausaldos ausmachen.
Abbruchwohnungen stammen oft aus der Mitte des letzten Jahrhunderts und haben in der Regel kleinere Grundrisse als heutige Neubauten. So hat eine neue Drei-Zimmer-Wohnung im Durchschnitt etwa dieselbe Wohnfläche wie eine abgebrochene Vier-Zimmer-Wohnung. In den letzten zehn Jahren scheint das Wohnflächenwachstum jedoch gestoppt zu haben: Neubauwohnungen mit Baujahr 2023 haben tendenziell etwas weniger Wohnfläche als solche aus dem Jahr 2010.
Leerwohnungsziffer und Wohnungsmarkt
Am 1. Juni 2024 standen im Kanton Zürich 4’423 Wohnungen leer, 320 mehr als im Vorjahr. Die Leerwohnungsziffer liegt bei 0,56 Prozent und gehört damit zu den tiefsten Werten der letzten 20 Jahre. Klar tiefere Werte wurden letztmals kurz nach der Jahrtausendwende verzeichnet.
Die Leerwohnungsziffer hat sich gegenüber 2023 leicht von 0,53 auf 0,56 Prozent erhöht, was auf eine nahezu unveränderte Lage auf dem Zürcher Wohnungsmarkt hindeutet. In den drei Vorjahren war die Leerwohnungsziffer jeweils gesunken. Die derzeit verfügbaren Daten lassen erwarten, dass der Wohnbau in naher Zukunft stagniert oder sogar leicht rückläufig ist, was bei gleichbleibender Nachfrage nicht zu einer Entspannung auf dem Wohnungsmarkt führen würde.
Prognosen und zukünftige Entwicklungen
Eine Analyse der Fachstelle Wirtschaftspolitik des Kantons Zürich aus dem Jahr 2024 kommt zu dem Schluss, dass bis 2040 jährlich rund 7’600 neue Wohnungen gebaut werden müssten, um das erwartete Haushaltswachstum zu bewältigen.