Neu bauen oder sanieren: Was es kostet, was es bringt

In der Schweiz sind mehr als zwei Drittel der Wohnhäuser nach dem zweiten Weltkrieg gebaut worden, und nur ein Sechstel ist jünger als 20 Jahre. Fazit: Es besteht ein enormer Sanierungsbedarf. Oder sollte man besser abreissen und neu bauen? Ein Vergleich lohnt sich.

Ein Wohnhaus hat eine Lebensdauer von 50 bis 75 Jahren, bis es umfassend saniert werden muss. Als die Wirtschaft in den Sechzigerjahren des vorigen Jahrhunderts Hochkonjunktur feierte, wurde investiert: Bei der Sanierung allerdings hapert es. Die jährliche Erneuerungsquote liegt unter 2 Prozent. Nicht einmal die Hälfte dieser Häuser wurde bis ins Jahr 2000 saniert. Und von den renovationsbedürftigen Objekten mussten gerade mal 6 % einem Neubau weichen. Fachleute sprechen deshalb von einem Sanierungsnotstand oder orten gar eine Tendenz zur Verslumung. Energieexperten haben im Rahmen einer Studie das Problem untersucht und folgern: Ein Neubau hat gegenüber einer Totalsanierung bedeutende Vorteile – vor allem aus energetischer Sicht.
Die Lage auf dem Wohnungsmarkt ist langfristig schwer einzuschätzen. Die Gesellschaft verändert sich und damit die Ansprüche an den Wohnraum. Heute brauchen weniger Leute mehr Wohnfläche, und diese soll vielseitig und flexibel genutzt werden können. Wenn der Grundriss eines Ein- oder Mehrfamilienhauses nicht mehr zeitgemäss ist, die Bausubstanz sowie die Anlagen sanierungsbedürftig sind und auch der Schallschutz ungenügend ist, macht es Sinn, über einen Neubau nachzudenken.

Wichtige Kriterien

Lage
Eine Gesamterneuerung ist mit Kosten verbunden: Der Substanzwert des alten Hauses geht verloren, dazu kommen die Abbruch- und Planungskosten sowie die Investitionen für den Neubau. Während der Bauphase gehen die Einnahmen durch Mietzinse verloren. Im Durchschnitt kostet ein Neubau rund CHF 3000 pro Quadratmeter. Wer ein neues Haus mit höheren Mietzinsen erfolgreich bewirtschaften will, muss in einem Gebiet mit intakter Wohnungsnachfrage und mit hoher Qualität bauen. An durchschnittlicher oder schlechter Lage lassen sich die erforderlichen Mietzinse nach dem Neubau kaum durchsetzen.

Energie
Das Sparpotenzial im Energiebereich ist bei einem Neubau enorm: Ein Wohnhaus, das im Jahr 2000 mit Minergiestandard gebaut worden ist, braucht knapp 4 Liter Heizöl pro Quadratmeter Wohnfläche (Energiebezugsfläche). Das ist ein Fünftel des durchschnittlichen Verbrauchs der bestehenden Mehrfamilienhäuser in der Schweiz. Bessere Fenster und eine Wärmedämmung der Fassade tragen zu mehr Wohnkomfort bei.

Gewinn
Ein Neubau bietet mehr Spielraum: Einerseits kann die Ausnutzung erhöht werden, was zu besseren Erträgen führt. Andererseits schafft man mit modernem Wohnraum neue Nachfrage. Dadurch kann ein Quartier aufgewertet und die Siedlungsentwicklung positiv beeinflusst werden. Ein Neubau kann auch aus architektonischer Sicht ein Gewinn sein. Trotz dieser Vorteile müssen bei der Planung eines Ersatzbaus verschiedene Stolpersteine aus dem Weg geräumt werden. Der grösste Koloss ist das Geld: Experten sprechen in diesem Zusammenhang von «Erneuerungsdilemmata».

Die drei Erneuerungsdilemmata

Dilemma Nr. 1: Steuern
Die heutige Steuer- und Mietgesetzgebung wirkt hemmend auf die Politik der Gesamterneuerung, obwohl diese aus der Perspektive der Siedlungsentwicklung zumindest teilweise zu begrüssen wäre. Aus Sicht der Experten sollte die Amortisation des Hauses bei den Steuern berücksichtig werden können. Mit diesen Mitteln wäre ein zweckgebundener Erneuerungfonds zu schaffen.

Dilemma Nr. 2: Bruttorendite
Beim heutigen Zinsniveau sollte eine Bruttorendite von mindestens 5% erzielt werden. Diese ist mit einem Neubau nicht einfach zu erzielen, zumal hohe Mietzinse werden in der Regel nur in attraktiven Standorten bezahlt. In der Schweiz sind das der Raum Zürich, Bern, und Genf sowie attraktive Tourismusregionen.

Dilemma Nr. 3: Günstiger Wohnraum
Die Gesamterneuerung hat einschneidende Auswirkungen auf die Mieterschaft und deren soziale Wurzeln. Günstiger Wohnraum ist gefragt, aber knapp. Die Betroffenen sind bei Neubauprojekten frühzeitig zu informieren.