Immobilie bei Scheidung oder Trennung: verkaufen, übernehmen oder auszahlen?

Der vollständige Ratgeber für Immobilieneigentümer in der Schweiz 2026

Aktualisiert am 4. August 2026

Eine Trennung oder Scheidung ist nicht nur emotional belastend. Besitzt ein Paar gemeinsam ein Haus oder eine Eigentumswohnung, müssen gleichzeitig weitreichende finanzielle, rechtliche und persönliche Entscheidungen getroffen werden.

Soll die Immobilie verkauft werden? Kann einer der Ehepartner das gemeinsame Zuhause übernehmen? Wie wird der andere Partner ausbezahlt? Was geschieht mit der laufenden Hypothek? Und wie lässt sich verhindern, dass Zeitdruck oder Meinungsverschiedenheiten zu finanziellen Verlusten führen?

Die wichtigste Grundlage für jede faire Lösung ist eine neutrale und realistische Immobilienbewertung. Erst wenn der aktuelle Marktwert, die Hypothek, mögliche Steuern und weitere Verpflichtungen bekannt sind, können die verschiedenen Optionen sachlich verglichen werden.

Das Wichtigste in Kürze

Bei einer Immobilie im Scheidungsfall kommen grundsätzlich vier Lösungen infrage:

• Die Immobilie wird verkauft und der Nettoerlös aufgeteilt.
• Ein Ehepartner übernimmt die Immobilie und zahlt den anderen aus.
• Beide bleiben vorübergehend Miteigentümer.
• Die Immobilie wird vermietet und bleibt im gemeinsamen Eigentum.

Welche Lösung sinnvoll ist, hängt unter anderem von den Eigentumsverhältnissen, dem Güterstand, der Hypothek, der finanziellen Tragbarkeit, den Bedürfnissen der Kinder und der aktuellen Marktsituation ab.

Wichtig: Der im Grundbuch eingetragene Eigentumsanteil und die güterrechtliche Aufteilung sind nicht zwangsläufig identisch. Eigengut, während der Ehe eingebrachte Mittel, Erbschaften, Investitionen und Mehrwertanteile können die endgültige Abrechnung beeinflussen.

Wem gehört die Immobilie bei einer Scheidung?

Ein erster Blick gilt dem Grundbuch. Dort ist festgehalten, ob die Immobilie einem Ehepartner allein, beiden im Miteigentum oder beiden zu gesamter Hand gehört.

Bei Miteigentum sind die jeweiligen Anteile im Grundbuch ausgewiesen, beispielsweise je 50 Prozent. Bei Alleineigentum ist nur eine Person als Eigentümer eingetragen. Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass der gesamte wirtschaftliche Wert bei einer Scheidung ausschliesslich dieser Person zusteht.

Die meisten Ehepaare in der Schweiz leben ohne Ehevertrag unter dem ordentlichen Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung. Dabei wird zwischen Eigengut und Errungenschaft unterschieden:

• Zum Eigengut gehören beispielsweise Vermögenswerte, die bereits vor der Ehe vorhanden waren, sowie Erbschaften und Schenkungen.
• Zur Errungenschaft gehören grundsätzlich Vermögenswerte, die während der Ehe entgeltlich erworben wurden.
• Hat ein Ehepartner mit eigenen Mitteln zum Erwerb, zur Verbesserung oder zum Erhalt der Immobilie des anderen beigetragen, können zusätzliche Ersatz- oder Mehrwertansprüche entstehen.

Das Schweizerische Zivilgesetzbuch sieht zudem vor, dass Vermögenswerte bei der güterrechtlichen Auseinandersetzung grundsätzlich zum Verkehrswert eingesetzt werden.

Deshalb reicht es nicht, lediglich den ursprünglichen Kaufpreis oder die Eigentumsquoten im Grundbuch zu betrachten. Für eine verlässliche Beurteilung sollten Grundbuch, Kaufvertrag, Ehevertrag, Hypothek, Herkunft des Eigenkapitals und spätere Investitionen gemeinsam geprüft werden.

Darf ein Ehepartner die Immobilie allein verkaufen?

Solange eine Liegenschaft als gemeinsame Familienwohnung dient, kann sie grundsätzlich nicht ohne die ausdrückliche Zustimmung des anderen Ehepartners verkauft werden – selbst dann nicht, wenn nur eine Person im Grundbuch eingetragen ist.

Diese Schutzbestimmung soll verhindern, dass ein Ehepartner der Familie einseitig die Wohngrundlage entzieht. Wird die Zustimmung ohne triftigen Grund verweigert oder kann sie nicht eingeholt werden, kann das zuständige Gericht angerufen werden.

Auch während einer Trennung kann das Gericht die Benutzung der Familienwohnung vorübergehend einem Ehepartner zuweisen. Im Rahmen einer Scheidung kann unter bestimmten Voraussetzungen sogar ein befristetes Wohnrecht eingeräumt werden, insbesondere wenn Kinder oder andere wichtige Gründe berücksichtigt werden müssen.

Eigentum, Nutzung und wirtschaftliche Aufteilung müssen deshalb getrennt voneinander betrachtet werden.

Möglichkeit 1: Die Immobilie wird verkauft

Der gemeinsame Verkauf ist häufig die klarste Lösung. Mit dem Verkauf wird die Hypothek abgelöst, der Eigentumsübergang geregelt und das in der Immobilie gebundene Kapital freigesetzt.

Nach Abzug der Hypothek, der Verkaufskosten, allfälliger Grundstückgewinnsteuern und weiterer Verpflichtungen kann der verbleibende Nettoerlös im Rahmen der güterrechtlichen Auseinandersetzung verteilt werden.

Ein Verkauf ist besonders sinnvoll, wenn:

• keiner der Ehepartner die Immobilie allein finanzieren kann oder möchte,
• beide Parteien einen klaren finanziellen Neuanfang wünschen,
• die Tragbarkeit mit nur einem Einkommen nicht mehr gegeben ist,
• das bisherige Zuhause für eine Person allein zu gross oder zu teuer wäre,
• beide Parteien den Verkauf als faire und endgültige Lösung betrachten.

Damit der Verkauf nicht unter unnötigem Zeitdruck erfolgt, sollte frühzeitig eine realistische Verkaufsstrategie entwickelt werden. Ein überhöhter Angebotspreis kann den Prozess verzögern, während ein zu tiefer Preis zu einem vermeidbaren Vermögensverlust führt.

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Möglichkeit 2: Ein Ehepartner übernimmt die Immobilie

Möchte eine Person im Haus oder in der Wohnung bleiben, kann sie den Eigentumsanteil des anderen übernehmen. Voraussetzung ist, dass sich beide Parteien über den Anrechnungswert einigen und die Finanzierung langfristig tragbar ist.

Die vereinfachte Ausgangsrechnung lautet:

Aktueller Marktwert – Hypothek – voraussichtliche Kosten und Steuern = vorläufiger Netto-Liegenschaftswert

Angenommen, eine Immobilie hat einen aktuellen Marktwert von CHF 1’600’000 und ist mit einer Hypothek von CHF 750’000 belastet. Werden provisorisch CHF 70’000 für mögliche Kosten und Steuern berücksichtigt, ergibt sich ein Netto-Liegenschaftswert von CHF 780’000.

Bei hälftigem Miteigentum und ohne weitere Ansprüche ergäbe sich rechnerisch ein Anteil von CHF 390’000 pro Person.

In der Praxis kann die Auszahlung jedoch deutlich abweichen. Zu berücksichtigen sind unter anderem:

• unterschiedliche Eigenkapitalbeiträge,
• eingebrachtes Eigengut,
• Erbschaften oder Schenkungen,
• wertvermehrende Investitionen,
• gegenseitige Darlehen,
• Mehrwertanteile,
• güterrechtliche Forderungen,
• aufgeschobene Grundstückgewinnsteuern,
• eingesetzte Vorsorgegelder.

Eine Auszahlung sollte deshalb nie allein anhand einer einfachen Halbierung vorgenommen werden.

Die Hypothek entscheidet mit

Selbst wenn sich beide Ehepartner auf eine Übernahme einigen, muss die finanzierende Bank zustimmen. Die Bank prüft, ob die verbleibende Person die Hypothek mit ihrem Einkommen und Vermögen allein tragen kann.

Bei der Tragbarkeitsberechnung werden üblicherweise nicht nur die aktuellen Zinsen berücksichtigt. Banken rechnen mit einem kalkulatorischen Zinssatz sowie mit Amortisationen, Unterhalts- und Nebenkosten. Als Richtwert sollten die kalkulatorischen Gesamtkosten in der Regel nicht mehr als ungefähr ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Die konkrete Berechnung ist jedoch vom jeweiligen Finanzinstitut abhängig. Weitere Informationen zur Tragbarkeit stellt beispielsweise UBS Schweiz bereit.

Besonders wichtig: Eine private Vereinbarung zwischen den Ehepartnern entlässt niemanden automatisch aus dem Hypothekarvertrag. Solange die Bank keine schriftliche Vertragsänderung vorgenommen hat, können weiterhin beide Personen gegenüber der Bank haften.

Die Finanzierung sollte daher geklärt werden, bevor eine verbindliche Übernahme oder Auszahlung vereinbart wird.

Möglichkeit 3: Beide bleiben vorübergehend Miteigentümer

Manchmal ist ein sofortiger Verkauf oder eine direkte Übernahme nicht möglich. In diesem Fall können die Parteien vereinbaren, vorübergehend gemeinsam Eigentümer zu bleiben.

Diese Lösung kann sinnvoll sein, wenn:

• die Kinder vorerst im gewohnten Zuhause bleiben sollen,
• ein späterer Verkauf zu einem geeigneteren Zeitpunkt geplant ist,
• eine Hypothek noch eine längere Laufzeit besitzt,
• die Finanzierung einer Übernahme erst später möglich wird.

Eine solche Übergangslösung muss sehr genau geregelt werden. Dazu gehören insbesondere:

• Wer darf die Immobilie bewohnen?
• Wird für die Nutzung eine Entschädigung bezahlt?
• Wer übernimmt Hypothekarzinsen und Amortisationen?
• Wer bezahlt Unterhalt, Versicherungen und Nebenkosten?
• Wie werden Renovationen beschlossen?
• Wann soll die Immobilie verkauft werden?
• Wie wird der spätere Verkaufspreis festgelegt?
• Was geschieht, wenn eine Partei vorzeitig verkaufen möchte?

Ohne klare schriftliche Vereinbarung können aus einer vorübergehenden Lösung neue Konflikte entstehen.

Möglichkeit 4: Die Immobilie wird vermietet

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, die gemeinsame Immobilie zu vermieten. Die Mieteinnahmen können helfen, Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten und Amortisationen zu decken.

Eine Vermietung bietet sich insbesondere an, wenn ein Verkauf aktuell nicht gewünscht ist oder die Immobilie als langfristige Anlage behalten werden soll.

Allerdings bleiben beide Parteien wirtschaftlich miteinander verbunden. Entscheidungen über Mieterauswahl, Renovationen, Mietzins, Verwaltung und einen späteren Verkauf müssen weiterhin gemeinsam getroffen werden.

Vor einer Vermietung sollte deshalb geprüft werden, ob die erwarteten Nettoerträge tatsächlich ausreichen und ob beide Parteien bereit sind, langfristig als gemeinsame Eigentümer zusammenzuarbeiten.

Warum eine neutrale Immobilienbewertung entscheidend ist

Bei einer Trennung bestehen häufig unterschiedliche Vorstellungen über den Wert des gemeinsamen Hauses oder der Eigentumswohnung. Eine Partei orientiert sich vielleicht am ursprünglichen Kaufpreis, eine andere an einem Online-Rechner oder an den Angebotspreisen vergleichbarer Immobilienportale.

Diese Werte können deutlich vom tatsächlich erzielbaren Marktpreis abweichen.

Eine fundierte Bewertung berücksichtigt unter anderem:

• die Makro- und Mikrolage,
• Grundstücksgrösse und Ausnützung,
• Wohn- und Nutzflächen,
• Baujahr und Gebäudezustand,
• durchgeführte Renovationen,
• energetische Qualität,
• Grundriss und Raumaufteilung,
• Aussicht und Besonnung,
• Rechte und Lasten im Grundbuch,
• Vergleichstransaktionen,
• aktuelle Nachfrage und Konkurrenzangebote.

Mehr über die verschiedenen Einflussfaktoren erfahren Sie in unserem Ratgeber Marktwert einer Immobilie berechnen.

Eine neutrale Bewertung schafft eine gemeinsame sachliche Grundlage. Sie kann für eine Auszahlung, einen freihändigen Verkauf oder für die Gespräche mit Bank, Anwalt, Notariat und Steuerberatung verwendet werden.

Steuern beim Verkauf oder bei der Übertragung

Bei einem Verkauf an eine Drittperson kann eine Grundstückgewinnsteuer entstehen. Deren Höhe hängt vom erzielten Gewinn, der Besitzesdauer, den anrechenbaren Investitionen und dem Kanton beziehungsweise der Gemeinde ab, in der sich die Immobilie befindet.

Wird ein Eigentumsanteil im Zusammenhang mit der güterrechtlichen oder scheidungsrechtlichen Auseinandersetzung auf den anderen Ehepartner übertragen, kann die Besteuerung unter bestimmten Voraussetzungen aufgeschoben werden.

Der Kanton Zürich sieht beispielsweise einen vollständigen Steueraufschub vor, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind und beide Ehepartner schriftlich zustimmen.

Ein Steueraufschub ist jedoch kein Steuererlass. Die latente Grundstückgewinnsteuer geht grundsätzlich auf die übernehmende Person über und kann bei einer späteren Veräusserung relevant werden. Diese Steuerlast sollte bei der Festlegung des Übernahmewerts berücksichtigt werden.

Zusätzlich können Notariats-, Grundbuch-, Beratungs- und Finanzierungskosten entstehen. Einen ausführlichen Überblick finden Sie in unserem Beitrag über die Nebenkosten beim Immobilienverkauf in der Schweiz.

Da sich die steuerlichen Regelungen kantonal unterscheiden, empfiehlt sich vor einer verbindlichen Vereinbarung eine individuelle steuerliche Prüfung.

Was geschieht mit eingesetzten Pensionskassengeldern?

Wurde die Immobilie mit einem Vorbezug aus der beruflichen Vorsorge finanziert, muss dieser Punkt zwingend in die Abklärung einbezogen werden.

Nach Angaben des Bundesamts für Sozialversicherungen gilt ein Vorbezug bei einer Scheidung als Freizügigkeitsleistung, die im Vorsorgeausgleich berücksichtigt wird.

Bei einem Verkauf an eine Drittperson muss der vorbezogene Betrag grundsätzlich an die Vorsorgeeinrichtung zurückbezahlt werden. Bei einer Übertragung an einen vorsorgerechtlich begünstigten Ehe- oder Ex-Ehepartner kann dagegen unter bestimmten Voraussetzungen keine sofortige Rückzahlungspflicht entstehen.

Pensionskasse, Bank und rechtliche Beratung sollten deshalb frühzeitig einbezogen werden.

Der sinnvolle Ablauf in sieben Schritten

1. Eigentums- und Finanzierungsunterlagen zusammentragen

Dazu gehören insbesondere Grundbuchauszug, Kaufvertrag, Hypothekarverträge, Ehevertrag, Belege über Eigenkapital, Pensionskassenvorbezüge und Rechnungen über wertvermehrende Investitionen.

2. Unabhängigen Marktwert ermitteln

Die Immobilie sollte aufgrund ihrer aktuellen Eigenschaften und der heutigen Marktsituation bewertet werden.

3. Hypothek und Tragbarkeit prüfen

Die finanzierende Bank sollte klären, ob eine alleinige Übernahme möglich ist und unter welchen Bedingungen eine Person aus der Haftung entlassen werden kann.

4. Steuerliche und rechtliche Folgen abklären

Vor allem bei einer internen Übertragung müssen Grundstückgewinnsteuer, Vorsorgegelder, Notariatskosten und güterrechtliche Ansprüche geprüft werden.

5. Gemeinsame Entscheidung treffen

Auf Grundlage der Bewertung und Finanzierung kann zwischen Verkauf, Übernahme, gemeinsamem Eigentum oder Vermietung entschieden werden.

6. Verkaufs- oder Übertragungsprozess professionell umsetzen

Ein Eigentumswechsel an einer Immobilie benötigt grundsätzlich eine öffentliche Beurkundung und die entsprechende Eintragung im Grundbuch.

7. Sämtliche Vereinbarungen schriftlich festhalten

Nutzungsentschädigungen, laufende Kosten, Verkaufserlös, Auszahlung und Steuerfolgen sollten nachvollziehbar dokumentiert werden.

Häufige Fehler bei einer Scheidungsimmobilie

Zu den grössten Risiken gehören:

• Festlegung des Werts anhand persönlicher Vorstellungen,
• Gleichsetzung von Steuerwert und Marktwert,
• verspätete Kontaktaufnahme mit der Bank,
• Verkauf unter emotionalem oder zeitlichem Druck,
• unvollständige Berücksichtigung von Investitionen,
• fehlende Rückstellungen für Steuern und Kosten,
• widersprüchliche Kommunikation gegenüber Interessenten,
• Vermarktung ohne gemeinsam vereinbarte Strategie,
• vorschnelle Unterzeichnung privater Vereinbarungen.

Ein unkoordinierter Verkauf kann den erzielbaren Preis beeinträchtigen und den Konflikt zwischen den Parteien zusätzlich verschärfen.

Die Rolle eines neutralen Immobilienmaklers

Ein erfahrener Immobilienmakler ersetzt keine anwaltliche oder steuerliche Beratung. Er kann jedoch die immobilienbezogenen Aspekte neutral strukturieren und eine gemeinsame Faktenbasis schaffen.

Dazu gehören:

• eine nachvollziehbare Marktwertanalyse,
• die Entwicklung einer geeigneten Verkaufsstrategie,
• eine professionelle Präsentation der Immobilie,
• koordinierte Kommunikation mit beiden Parteien,
• diskrete Behandlung persönlicher Informationen,
• Prüfung und Dokumentation der Kaufangebote,
• Koordination mit Bank, Notariat und weiteren Fachstellen,
• transparente Begleitung bis zur Eigentumsübertragung.

Gerade bei einer Scheidung ist es wichtig, dass Besichtigungen, Preisverhandlungen und Käuferkommunikation sachlich geführt werden und beide Eigentümer denselben Informationsstand erhalten.

Fazit: Erst Klarheit schaffen, dann entscheiden

Eine Immobilie bei Scheidung oder Trennung muss nicht zwangsläufig sofort verkauft werden. Je nach finanzieller und persönlicher Situation kann eine Übernahme, eine vorübergehende gemeinsame Nutzung oder eine Vermietung sinnvoll sein.

Die Grundlage jeder fairen Lösung bleibt jedoch der aktuelle Marktwert. Ohne neutrale Bewertung lässt sich weder eine angemessene Auszahlung noch ein realistischer Verkaufspreis bestimmen.

SCALA ® unterstützt Eigentümer im Kanton Zürich, rund um den Zürichsee sowie in angrenzenden Regionen persönlich und diskret. Mit mehr als 15 Jahren Erfahrung und über 200 verkauften Einheiten entwickeln wir eine nachvollziehbare Lösung, die der Immobilie, der Marktsituation und den Interessen der Beteiligten gerecht wird.

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Hinweis: Dieser Beitrag vermittelt allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle rechtliche, steuerliche, vorsorgebezogene oder finanzielle Beratung.