Immobilie im Alter – behalten, umbauen, vermieten oder verkaufen?

Der vollständige Ratgeber für Wohneigentümer in der Schweiz 2026

Aktualisiert am 12. August 2026

Ein Eigenheim ist weit mehr als ein Vermögenswert. Es ist der Ort, an dem Kinder aufgewachsen sind, Freundschaften gepflegt wurden und oft Jahrzehnte persönlicher Erinnerungen entstanden sind. Entsprechend schwer fällt vielen Eigentümerinnen und Eigentümern die Vorstellung, das vertraute Haus oder die langjährige Eigentumswohnung eines Tages zu verlassen.

Trotzdem lohnt es sich, die eigene Immobilie im Alter frühzeitig und ohne Zeitdruck neu zu betrachten. Passt der Grundriss auch dann noch, wenn Treppen beschwerlich werden? Bleibt die Hypothek nach der Pensionierung tragbar? Wie hoch sind die kommenden Unterhalts- und Sanierungskosten? Wäre eine kleinere Wohnung tatsächlich günstiger? Und ist es sinnvoller, das Eigenheim zu behalten, umzubauen, zu vermieten, zu verkaufen oder innerhalb der Familie weiterzugeben?

Eine allgemeingültige Antwort gibt es nicht. Die richtige Lösung ergibt sich aus dem Zusammenspiel von Wohnbedürfnissen, Gesundheit, Finanzen, Familie, Immobilienwert, Lage und Zukunftsplänen. Dieser Ratgeber zeigt die wichtigsten Möglichkeiten für Wohneigentümer in der Schweiz und erklärt, welche Fragen vor einer Entscheidung geklärt werden sollten.

Das Wichtigste in Kürze

• Wer seine Wohnsituation frühzeitig plant, bewahrt sich mehr Entscheidungsfreiheit und muss später seltener unter Zeitdruck handeln.
• Die zentralen Grundlagen sind der aktuelle Marktwert, der bauliche Zustand, die langfristige Tragbarkeit der Hypothek und ein realistisches Budget nach der Pensionierung.
• Neben Behalten und Verkaufen kommen auch ein altersgerechter Umbau, eine Aufteilung des Hauses, eine Vermietung oder eine Übertragung an die nächste Generation infrage.
• Ein kleineres Zuhause ist nicht automatisch günstiger. Kaufpreis, Miete, Nebenkosten, Steuern, Umzug und die Verfügbarkeit geeigneter Wohnungen müssen gemeinsam betrachtet werden.
• Bei Schenkung, Erbvorbezug, Wohnrecht oder Nutzniessung sind Notariat, Bank sowie rechtliche und steuerliche Beratung frühzeitig einzubeziehen.
• Ab 1. Januar 2029 verändert die Abschaffung des Eigenmietwerts die steuerliche Beurteilung von selbstgenutztem Wohneigentum und geplanten Renovationen.

Warum das Wohnen im Alter immer wichtiger wird

Die Bevölkerung der Schweiz wird älter. Gemäss der im Auftrag des Bundesamts für Wohnungswesen erstellten Studie «Wohnen im Alter» dürfte die Zahl der Menschen über 80 Jahre bis 2035 auf mehr als 800’000 steigen. Gleichzeitig möchten die meisten Menschen so lange wie möglich selbstständig in ihrem vertrauten Zuhause leben.

Die Studie zeigt jedoch auch eine bauliche Herausforderung: Rund 63 Prozent der Wohnungen von Personen ab 76 Jahren wurden vor 1980 erstellt – zu einer Zeit, in der Barrierefreiheit nur selten berücksichtigt wurde. Im Jahr 2022 zogen lediglich 5,1 Prozent der Menschen ab 76 Jahren um; ungefähr die Hälfte dieser Umzüge führte in ein Alters- oder Pflegeheim. Viele bleiben somit auch dann im bisherigen Zuhause, wenn dieses nicht mehr ideal zu ihren Bedürfnissen passt.

Das bedeutet nicht, dass ältere Eigentümer ihr Haus verkaufen sollten. Es bedeutet vielmehr, dass eine vorausschauende Planung an Bedeutung gewinnt. Wer erst entscheidet, wenn Treppen nicht mehr bewältigt werden können, ein Partner verstorben ist oder die Bank eine neue Finanzierungsprüfung verlangt, hat weniger Möglichkeiten als jemand, der zehn Jahre früher verschiedene Szenarien vorbereitet.

Auch das Bundesamt für Wohnungswesen weist darauf hin, dass hindernisfreie und kleinere Wohnungen an gut erschlossenen Lagen knapp sind. Ein Umzug lässt sich deshalb nicht immer kurzfristig organisieren – besonders dann nicht, wenn man im vertrauten Quartier, am Zürichsee oder in derselben Gemeinde bleiben möchte.

Der richtige Zeitpunkt: Nicht erst warten, bis ein Umzug unvermeidbar wird

Die Planung der Immobilie im Alter beginnt idealerweise nicht mit einer Verkaufsentscheidung, sondern mit einer ehrlichen Bestandsaufnahme. Für viele Eigentümer ist die Zeit zwischen 50 und 65 Jahren besonders geeignet. In dieser Phase bestehen häufig noch regelmässige Erwerbseinkommen, Renovationen können langfristig geplant und Hypotheken strategisch angepasst werden.

Folgende Ereignisse sind sinnvolle Anlässe für eine Überprüfung:

• Die Pensionierung rückt näher.
• Eine grössere Hypothek läuft aus.
• Heizung, Dach, Fassade, Fenster, Küche oder Badezimmer stehen vor einer Erneuerung.
• Die Kinder sind ausgezogen und grosse Teile des Hauses werden kaum genutzt.
• Gartenpflege und Unterhalt werden zunehmend belastend.
• Treppen, Schwellen oder fehlende Sanitäranlagen auf der Wohnebene werden zum Problem.
• Ein Ehepartner möchte künftig weniger Verantwortung für die Immobilie tragen.
• Eine Nachlass- oder Erbplanung soll vorbereitet werden.
• Ein Umzug in die Nähe von Kindern, Ärzten oder öffentlichen Verkehrsmitteln wird erwogen.

Frühe Planung verpflichtet zu nichts. Sie schafft lediglich Klarheit darüber, welche Optionen realistisch sind und welche finanziellen oder baulichen Vorbereitungen sinnvoll wären.

Manchmal entsteht der Handlungsbedarf nicht allein durch die Pensionierung, sondern durch einen Todesfall, eine Trennung oder eine neue familiäre Situation. Für diese Fälle finden Eigentümer zusätzliche Informationen in unseren Ratgebern «Immobilie geerbt – was nun?» und «Immobilie bei Scheidung oder Trennung».

Passt die heutige Immobilie auch zur nächsten Lebensphase?

Bevor finanzielle Modelle verglichen werden, sollte die Immobilie aus Sicht des künftigen Alltags beurteilt werden. Entscheidend ist nicht nur, ob man heute gut zurechtkommt, sondern ob das Zuhause auch in zehn oder zwanzig Jahren Sicherheit, Selbstständigkeit und Lebensqualität ermöglicht.

1. Zugänglichkeit und Barrierefreiheit

• Ist der Hauseingang ohne steile Stufen erreichbar?
• Gibt es ein Schlafzimmer und ein Badezimmer auf derselben Etage?
• Sind Dusche, Türen und Bewegungsflächen ausreichend gross?
• Könnte bei Bedarf ein Treppenlift oder Lift eingebaut werden?
• Sind Keller, Waschküche, Garage, Garten und Briefkasten gut erreichbar?

2. Lage und tägliche Versorgung

• Wie weit entfernt sind Einkauf, Arzt, Apotheke und öffentliche Verkehrsmittel?
• Ist der Alltag auch ohne Auto möglich?
• Gibt es Familie, Freunde oder Nachbarn in der Nähe?
• Sind Unterstützungs- und Pflegedienstleistungen regional verfügbar?

3. Grösse und Nutzung

• Wie viele Räume werden tatsächlich noch genutzt?
• Entstehen durch ungenutzte Flächen unnötige Heiz-, Reinigungs- und Unterhaltskosten?
• Könnte ein Teil des Hauses abgetrennt, vermietet oder von Angehörigen genutzt werden?

4. Unterhalt und Investitionen

• Welche grösseren Arbeiten sind in den nächsten zehn bis fünfzehn Jahren zu erwarten?
• Bestehen Sanierungsbedarf, Altlasten oder energetische Schwächen?
• Können die Arbeiten finanziert und organisatorisch begleitet werden?

5. Finanzielle Tragbarkeit

• Wie hoch sind Hypothek, Zinsen, Amortisation, Versicherungen, Steuern und Nebenkosten?
• Wie verändern sich Einkommen und Liquidität nach der Pensionierung?
• Bleibt neben den Wohnkosten genügend Reserve für Gesundheit, Freizeit und unvorhergesehene Ausgaben?

Diese Fragen zeigen oft früh, ob das Eigenheim langfristig geeignet ist oder ob Anpassungen notwendig werden.

Die Immobilienbewertung ist die Grundlage jeder Entscheidung

Ob behalten, umbauen, vermieten, innerhalb der Familie übertragen oder verkaufen: Ohne realistischen Marktwert fehlt die gemeinsame Rechengrundlage.

Der Steuerwert, ein früherer Kaufpreis oder die Angebotspreise ähnlicher Objekte reichen dafür nicht aus. Gerade bei älteren Einfamilienhäusern können Grundstückswert, Ausnützungsreserven, Mikrolage und Entwicklungspotenzial wichtiger sein als das bestehende Gebäude. Umgekehrt können Sanierungsstau, ungünstige Grundrisse, Dienstbarkeiten oder eine schwierige Erschliessung den erzielbaren Preis begrenzen.

Eine fundierte Immobilienbewertung durch SCALA ® berücksichtigt unter anderem:

• Makro- und Mikrolage;
• Grundstücksgrösse und baurechtliche Ausnützung;
• Wohn-, Neben- und Nutzflächen;
• Gebäudezustand und Sanierungsbedarf;
• energetische Qualität;
• Grundriss und altersgerechte Nutzbarkeit;
• Aussicht, Besonnung und Privatsphäre;
• Rechte und Lasten im Grundbuch;
• aktuelle Nachfrage und tatsächlich vergleichbare Transaktionen.

Der Marktwert beantwortet noch nicht, welche Lösung persönlich richtig ist. Er zeigt aber, wie viel Vermögen gebunden ist, welche Investitionen verhältnismässig sind und welches Kapital bei einem Verkauf voraussichtlich freigesetzt werden könnte. Mehr über die Bewertungsmethoden erfahren Eigentümer im Ratgeber von SCALA ® «Marktwert einer Immobilie berechnen».

Möglichkeit 1: Im Eigenheim bleiben und vorerst nichts Grundlegendes verändern

Im vertrauten Zuhause zu bleiben, kann die beste Lösung sein. Viele langjährige Eigentümer verfügen über eine tiefe Hypothek, kennen ihre Nachbarschaft und wohnen trotz grosser Fläche günstiger als in einer neu gemieteten Wohnung.

Diese Variante ist besonders sinnvoll, wenn:

• die Immobilie sicher und gut zugänglich ist;
• die Lage auch ohne Auto funktioniert;
• Hypothek und laufende Kosten langfristig tragbar sind;
• genügend Reserven für Unterhalt und Reparaturen bestehen;
• Garten und Haushalt selbstständig oder mit Unterstützung bewältigt werden können;
• beide Partner dieselben Vorstellungen haben.

Wichtig ist, Wohneigentum nicht mit kostenlosem Wohnen gleichzusetzen. Auch eine fast schuldenfreie Liegenschaft verursacht Versicherungen, Energie-, Unterhalts- und Reparaturkosten. Bei älteren Gebäuden können Heizung, Dach, Leitungen, Fassade oder Fenster in kurzer Folge grössere Investitionen auslösen.

Deshalb empfiehlt sich ein langfristiger Gebäudeplan: Welche Bauteile müssen voraussichtlich wann ersetzt werden, was kosten sie und welche Rückstellungen sind vorhanden? Wer diese Fragen geklärt hat, kann bewusst im Eigenheim bleiben, statt spätere Überraschungen zu riskieren.

Möglichkeit 2: Das Haus oder die Wohnung altersgerecht umbauen

Ein gezielter Umbau kann ermöglichen, viele Jahre länger selbstständig zu wohnen. Nicht jede Immobilie muss vollständig rollstuhlgängig werden. Häufig verbessern bereits einzelne Massnahmen Sicherheit und Alltagstauglichkeit deutlich.

Typische Anpassungen sind:

• schwellenlose Zugänge und gut beleuchtete Wege;
• bodenebene Dusche mit rutschhemmendem Belag;
• Haltegriffe und ausreichende Bewegungsflächen im Badezimmer;
• Schlafzimmer und Bad auf der Hauptwohnebene;
• breitere Türen oder leicht bedienbare Schiebetüren;
• Handläufe auf beiden Seiten einer Treppe;
• Treppenlift, Plattformlift oder Personenlift;
• automatische Beleuchtung und einfach bedienbare Haustechnik;
• gut erreichbare Schalter, Steckdosen und Stauräume;
• Anpassung von Küche, Waschküche oder Hauseingang.

Die Fachberatung von Procap für hindernisfreie Wohnungen bietet zusätzliche Informationen zur Wohnungsanpassung. Auch Pro Senectute stellt einen hilfreichen Überblick zum Thema altersgerechter Umbau oder Umzug zur Verfügung.

Altersgerecht und energetisch gemeinsam planen

Wenn ohnehin ein Umbau vorgesehen ist, kann es wirtschaftlich sinnvoll sein, Barrierefreiheit mit energetischer Modernisierung zu verbinden. Beispielsweise lassen sich ein Badumbau, eine Grundrissanpassung, neue Haustechnik, Dämmmassnahmen und ein Heizungsersatz koordiniert planen. Dadurch werden Doppelarbeiten vermieden und die Liegenschaft kann gleichzeitig komfortabler, energieeffizienter und langfristig marktgängiger werden.

Der Kanton Zürich unterstützt 2026 unter anderem Beratungsberichte, den Ersatz fossiler Heizungen sowie bestimmte Dämm- und Gebäudemassnahmen. Die aktuellen Bedingungen finden Eigentümer beim Förderprogramm Energie des Kantons Zürich. Wichtig: Fördergesuche müssen je nach Programm vor Baubeginn oder Auftragserteilung eingereicht werden.

Vor grösseren Investitionen sollten drei Fragen beantwortet werden:

1. Verlängert der Umbau die selbstständige Nutzung tatsächlich wesentlich?
2. Ist die Finanzierung auch nach der Pensionierung gesichert?
3. Steht der Aufwand in einem vernünftigen Verhältnis zum Marktwert und zu einer möglichen Alternative?

Ein Umbau aus persönlichem Nutzen muss sich nicht vollständig im Verkaufspreis niederschlagen. Er kann trotzdem richtig sein, wenn er die Lebensqualität über viele Jahre verbessert. Entscheidend ist eine bewusste Abwägung.

Möglichkeit 3: Das Einfamilienhaus aufteilen oder generationenübergreifend nutzen

Ein grosses Haus muss nicht zwingend vollständig von einer oder zwei Personen bewohnt werden. Je nach Grundriss und Baurecht kann eine Einliegerwohnung geschaffen, ein Geschoss abgetrennt oder eine generationenübergreifende Nutzung vorbereitet werden.

Mögliche Vorteile:

• Angehörige oder Betreuungspersonen wohnen in der Nähe;
• ein Teil der Liegenschaft generiert Mieteinnahmen;
• Wohnfläche wird effizienter genutzt;
• Eigentümer können im vertrauten Umfeld bleiben;
• laufende Aufgaben können geteilt werden.

Zu prüfen sind insbesondere separate Zugänge, Brandschutz, Schallschutz, Parkplätze, Sanitär- und Küchenanschlüsse, Zähler, Privatsphäre und die kommunale Bau- und Zonenordnung. Nicht jedes Einfamilienhaus darf ohne Weiteres in mehrere Wohneinheiten umgewandelt werden.

Auch familiär braucht es klare Regeln: Wer trägt welche Kosten? Wie wird der private Bereich geschützt? Was geschieht bei einem späteren Verkauf, bei Pflegebedürftigkeit oder wenn sich die Lebenssituation der Kinder verändert? Ein generationenübergreifendes Modell funktioniert am besten, wenn bauliche und vertragliche Fragen von Anfang an sauber gelöst werden.

Möglichkeit 4: Verkaufen und eine kleinere Eigentumswohnung kaufen

Der Verkauf eines grösseren Hauses und der Kauf einer kleineren, hindernisfreien Eigentumswohnung kann Wohnkomfort erhöhen und Kapital freisetzen. Besonders attraktiv sind Wohnungen mit Lift, guter ÖV-Anbindung, kurzen Wegen zu Einkauf und medizinischer Versorgung sowie einem Grundriss, der langfristig funktioniert.

Vorteile können sein:

• weniger Unterhalts- und Gartenarbeit;
• planbarere laufende Kosten;
• hindernisfreier Zugang;
• zentrale Lage und bessere Versorgung;
• Freisetzung eines Teils des Immobilienvermögens;
• weniger organisatorische Belastung.

Allerdings ist «kleiner» nicht automatisch «günstiger». Moderne, altersgerechte Wohnungen an zentralen Lagen sind knapp und weisen häufig hohe Quadratmeterpreise auf. Hinzu kommen Erneuerungsfonds, Stockwerkeigentümergemeinschaft, Nebenkosten, Umzug, Notariat und Finanzierung. Vor dem Verkauf sollte deshalb geklärt werden, welches Ersatzobjekt realistisch verfügbar ist und wie viel Kapital nach sämtlichen Kosten verbleibt.

Grundstückgewinnsteuer und Ersatzbeschaffung

Beim Verkauf kann eine Grundstückgewinnsteuer entstehen. Im Kanton Zürich unterliegen Grundstückgewinne einer kommunal erhobenen Sondersteuer; einen Überblick bietet die offizielle Seite zur Grundstückgewinnsteuer.

Wird eine dauernd und ausschliesslich selbstgenutzte Wohnliegenschaft verkauft und der Erlös innerhalb angemessener Frist in eine ebenfalls selbstgenutzte Ersatzliegenschaft in der Schweiz investiert, kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Steueraufschub möglich sein. Die Details erläutert das Zürcher Steueramt unter Ersatzbeschaffung einer selbstgenutzten Wohnliegenschaft.

Ein Aufschub ist kein Erlass. Die latente Steuer wird grundsätzlich auf das Ersatzobjekt übertragen. Vor Kauf oder Verkauf sollte die konkrete Situation deshalb steuerlich geprüft werden.

Möglichkeit 5: Verkaufen und künftig mieten

Der Wechsel vom Eigenheim in eine Mietwohnung kann finanzielle und persönliche Freiheit schaffen. Das gebundene Immobilienvermögen wird liquide, grössere Reparaturen fallen nicht mehr in die Verantwortung des Bewohners und ein späterer Wohnortwechsel ist einfacher.

Diese Lösung kann passen, wenn:

• Flexibilität wichtiger wird als Eigentum;
• ein grosser Teil des Vermögens in der Immobilie gebunden ist;
• keine umfangreichen Sanierungen mehr gewünscht sind;
• ein Umzug in eine andere Region oder in die Nähe der Familie geplant ist;
• eine passende, langfristig tragbare Mietwohnung verfügbar ist.

Demgegenüber stehen steigende oder schwer planbare Mieten, geringere Gestaltungsfreiheit und die begrenzte Verfügbarkeit geeigneter Wohnungen. Wer seit Jahrzehnten im Eigenheim lebt, unterschätzt zudem manchmal die emotionale Umstellung und die laufenden Mietkosten über einen langen Zeitraum.

Für einen fairen Vergleich sollten nicht nur die heutige Hypothekarbelastung und die neue Miete gegenübergestellt werden. Zu berücksichtigen sind auch Unterhalt, Steuern, Versicherungen, Anlageertrag des freigesetzten Kapitals, Inflation, Umzugskosten und der gewünschte finanzielle Sicherheitspuffer.

Möglichkeit 6: Die bisherige Immobilie vermieten und selbst kleiner wohnen

Eine Vermietung erlaubt, die Liegenschaft im Familienvermögen zu behalten und gleichzeitig in eine passendere Wohnung umzuziehen. Mieteinnahmen können einen Teil der eigenen Wohnkosten decken und die Immobilie bleibt als langfristiger Vermögenswert erhalten.

Vor einer Vermietung sollten jedoch realistisch geprüft werden:

• nachhaltig erzielbarer Mietzins;
• Leerstands- und Mietausfallrisiko;
• Unterhalts-, Verwaltungs- und Renovationskosten;
• steuerliche Folgen der Vermietung;
• Anpassungen an Mietrecht und Sicherheitsanforderungen;
• Aufwand für Mieterauswahl, Übergabe und laufende Betreuung;
• Finanzierung und Bewertung durch die Bank;
• Bereitschaft, die frühere Familienliegenschaft künftig als Anlageobjekt zu betrachten.

Entscheidend ist nicht der Bruttomietzins, sondern der langfristige Nettoertrag nach sämtlichen Kosten. Auch grössere Reparaturen bleiben Sache der Eigentümerschaft. Wer diese Aufgaben nicht selbst übernehmen möchte, sollte eine professionelle Bewirtschaftung einkalkulieren.

Eine vertiefte Gegenüberstellung enthält der Beitrag von SCALA ® «Immobilie verkaufen oder vermieten?».

Möglichkeit 7: Die Immobilie an Kinder übertragen

Viele Eigentümer möchten das Haus in der Familie halten. Eine Übertragung kann als Verkauf zum Marktwert, Schenkung, Erbvorbezug oder gemischte Schenkung ausgestaltet werden. Die Eltern können vollständig ausziehen oder sich ein lebenslanges Wohnrecht beziehungsweise eine Nutzniessung vorbehalten.

Wohnrecht und Nutzniessung – der wichtige Unterschied

Wohnrecht: Die berechtigte Person darf das Gebäude oder einen vereinbarten Teil davon bewohnen. Das Wohnrecht ist persönlich, grundsätzlich nicht übertragbar und nicht vererblich.

Nutzniessung: Die berechtigte Person darf die Immobilie nutzen und grundsätzlich auch Erträge daraus beziehen, etwa durch Vermietung. Dafür können weitergehende Pflichten und Kostenfolgen bestehen.

Die gesetzlichen Grundlagen finden sich im Schweizerischen Zivilgesetzbuch. Wohnrecht und Nutzniessung sollten im Grundbuch eingetragen und inhaltlich präzise geregelt werden. Dazu gehören insbesondere:

• welche Räume und Nebenflächen genutzt werden dürfen;
• wer Hypothekarzinsen, Versicherungen und Nebenkosten trägt;
• wer gewöhnlichen und ausserordentlichen Unterhalt bezahlt;
• ob eine Vermietung zulässig ist;
• was bei einem dauerhaften Eintritt in ein Pflegeheim geschieht;
• wie ein späterer Verkauf behandelt wird.

Marktwert und Gleichbehandlung der Geschwister

Eine Übertragung unter dem Marktwert kann eine gemischte Schenkung darstellen. Deshalb sollte der Verkehrswert vorab nachvollziehbar festgestellt werden. Zusätzlich ist zu regeln, ob und in welcher Höhe die Zuwendung bei einer späteren Erbteilung auszugleichen ist. Andernfalls können Jahre später Konflikte zwischen Geschwistern entstehen.

Die steuerlichen Folgen unterscheiden sich nach Kanton, Verwandtschaftsgrad und Ausgestaltung. Informationen für Zürcher Liegenschaften bietet der Kanton Zürich zur Erbschafts- und Schenkungssteuer sowie zur steuerlichen Behandlung von Wohnrecht und Nutzniessung.

Vorsicht bei möglichen Ergänzungsleistungen

Eine Schenkung oder ein Erbvorbezug kann bei einer späteren Berechnung von Ergänzungsleistungen als Vermögensverzicht berücksichtigt werden. Das verschenkte Vermögen kann somit weiterhin rechnerisch relevant sein, obwohl es nicht mehr zur Verfügung steht. Pro Senectute erläutert die Grundzüge unter Ergänzungsleistungen und Vermögensverzicht.

Eine Immobilienübertragung innerhalb der Familie sollte deshalb nie nur aufgrund der heutigen Steuer- oder Wohnsituation entschieden werden. Bank, Notariat, Vorsorge-, Rechts- und Steuerberatung sollten die Folgen gemeinsam beurteilen.

Hypothek nach der Pensionierung: Bleibt die Immobilie tragbar?

Eine tiefe Hypothek allein garantiert noch nicht, dass die Finanzierung im Ruhestand als tragbar gilt. Nach der Pensionierung sinkt in vielen Haushalten das regelmässige Einkommen. Banken prüfen deshalb, ob kalkulatorische Zinsen, Unterhalt, Nebenkosten und allfällige Amortisationen auch mit Renten- und anrechenbaren Vermögenseinkünften nachhaltig getragen werden können.

Es gibt keine allgemeine gesetzliche Altersgrenze für eine Hypothek. Die konkrete Beurteilung unterscheidet sich jedoch nach Finanzinstitut, Belehnung, Einkommen, Vermögen und Objekt. Die von der FINMA anerkannten Branchenstandards werden von der Schweizerischen Bankiervereinigung unter Hypothekarmarkt-Regulierung erläutert.

Als verbreitete Orientierung rechnen viele Anbieter bei der Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Hypothekarzins, der deutlich über dem aktuellen Marktzins liegen kann, sowie mit pauschalen Unterhaltskosten. Die gesamten kalkulatorischen Wohnkosten sollen häufig nicht wesentlich mehr als rund ein Drittel des anrechenbaren Bruttoeinkommens ausmachen. Da Banken unterschiedliche Modelle verwenden, ist eine individuelle Berechnung unverzichtbar. Eine erste Orientierung bietet beispielsweise der Hypotheken- und Tragbarkeitsrechner von Comparis.

Diese Punkte sollten vor der Pensionierung geklärt werden

• erwartete AHV- und Pensionskassenleistungen;
• Auswirkungen von Renten- oder Kapitalbezug;
• Laufzeiten und Fälligkeiten bestehender Hypotheken;
• notwendige Amortisation bis zur Pensionierung;
• bankinterne Anrechnung von freiem Vermögen;
• Unterhalts- und Sanierungsreserve;
• finanzielle Situation nach dem Tod eines Partners;
• Möglichkeit und Kosten einer späteren Hypothekarerhöhung;
• Liquidität für Pflege, Gesundheit und unvorhergesehene Ausgaben.

Eine vollständige Amortisation ist nicht automatisch die beste Lösung. Sie reduziert zwar Zinskosten, bindet aber Liquidität in der Immobilie. Eine spätere Wiederaufstockung kann schwieriger sein, wenn das Renteneinkommen die bankinterne Tragbarkeit nicht erfüllt. Deshalb sollten Hypothekar-, Vorsorge- und Liquiditätsplanung gemeinsam betrachtet werden.

Besondere Finanzierungsmodelle: Immobilienrente und Umkehrhypothek

Für Eigentümer mit hohem Immobilienwert, tiefer Belehnung, aber begrenztem laufendem Einkommen werden vereinzelt Modelle wie Immobilienrente, Umkehrhypothek oder eine langfristig vorfinanzierte Hypothek angeboten. Dabei wird ein Teil des gebundenen Immobilienvermögens nutzbar gemacht, ohne dass die Liegenschaft sofort verkauft werden muss.

Solche Modelle sind in der Schweiz nicht bei allen Anbietern verfügbar und eignen sich nicht für jede Immobilie. Zu prüfen sind insbesondere:

• Mindestwert und Zustand der Liegenschaft;
• maximale Belehnung;
• Zinsbindung und Gesamtkosten;
• Auszahlung als Kapital oder regelmässige Leistung;
• Auswirkungen auf Nachlass und Erben;
• mögliche Verkaufspflichten am Ende der Laufzeit;
• Folgen eines Umzugs oder Heimeintritts.

Diese Lösungen können im Einzelfall sinnvoll sein, sollten aber mit einer klassischen Amortisation, einer Vermietung und einem vollständigen Verkauf verglichen werden. Eine unabhängige rechtliche und finanzielle Prüfung ist besonders wichtig.

Steuern: Was Eigentümer zwischen 2026 und 2029 beachten sollten

Steuerliche Folgen können die Wirtschaftlichkeit einer Entscheidung wesentlich beeinflussen. Relevant sind insbesondere die laufende Wohneigentumsbesteuerung, Abzüge für Unterhalt, Grundstückgewinnsteuer, Ersatzbeschaffung sowie Erbschafts- und Schenkungssteuern.

Abschaffung des Eigenmietwerts ab 2029

Der Bundesrat hat die Reform der Wohneigentumsbesteuerung auf den 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt. Ab diesem Datum entfällt bei selbstgenutztem Wohneigentum der Eigenmietwert. Gleichzeitig entfallen bei Bund, Kantonen und Gemeinden grundsätzlich die Abzüge für den gewöhnlichen Liegenschaftsunterhalt; private Schuldzinsen werden stark eingeschränkt. Bei der direkten Bundessteuer fallen zudem die Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen weg, während die Kantone solche Abzüge zeitlich begrenzt weiterführen können. Die aktuellen Eckpunkte veröffentlicht die Eidgenössische Steuerverwaltung.

Für Eigentümer, die zwischen 2026 und 2028 einen altersgerechten oder energetischen Umbau planen, kann der Zeitpunkt deshalb steuerlich relevant sein. Ob eine vorgezogene Investition sinnvoll ist, hängt jedoch von Einkommen, Finanzierung, Abzugsfähigkeit, Kanton und baulicher Dringlichkeit ab. Eine ausführliche Einordnung bietet unser Beitrag «Abschaffung des Eigenmietwerts 2029».

Verkauf und Grundstückgewinnsteuer

Bei einem Verkauf wird grundsätzlich der steuerbare Grundstückgewinn ermittelt. Massgebend sind je nach kantonalem Recht unter anderem Verkaufserlös, Anlagekosten, wertvermehrende Investitionen, Verkaufsaufwendungen und Besitzesdauer. Rechnungen und Belege über frühere Investitionen sollten daher sorgfältig aufbewahrt werden.

Schenkung, Erbvorbezug und Wohnrechte

Bei einer familieninternen Übertragung können Schenkungssteuer, latente Grundstückgewinnsteuer, Gebühren und die Bewertung eines Wohn- oder Nutzniessungsrechts relevant werden. Die konkrete Behandlung ist kantonal und vom Vertragsmodell abhängig. Eine fachliche Prüfung vor der Beurkundung ist deutlich einfacher als eine spätere Korrektur.

Besonderheiten am Zürichsee und im Zürcher Oberland

In den Kernregionen von SCALA ® – Kanton Zürich, Zürichsee, Zürcher Oberland sowie angrenzende Gebiete in Schwyz und St. Gallen – treffen häufig hohe Immobilienwerte auf ein begrenztes Angebot an kleineren, modernen und hindernisfreien Wohnungen.

Das führt zu einer wichtigen Besonderheit: Ein älteres Einfamilienhaus kann einen sehr hohen Marktwert besitzen, während eine geeignete Ersatzwohnung in derselben Gemeinde ebenfalls teuer ist. Ein Verkauf setzt somit zwar Kapital frei, garantiert aber nicht automatisch tiefere Wohnkosten. Umgekehrt kann ein Haus mit grossem Grundstück, Ausnützungsreserve oder Entwicklungspotenzial wesentlich wertvoller sein, als Eigentümer aufgrund des Gebäudezustands vermuten.

Deshalb sollte die Entscheidung regional und objektspezifisch getroffen werden. Durchschnittliche Quadratmeterpreise reichen nicht aus. Entscheidend sind Mikrolage, Grundstück, bauliches Potenzial, Nachfrage nach dem konkreten Immobilientyp und die realistisch verfügbaren Alternativen.

 

Die sieben Möglichkeiten im direkten Vergleich

 

Möglichkeit	Besonders geeignet, wenn …	Zentrale Punkte, die geprüft werden müssen
Im Eigenheim bleiben	Haus, Lage und Finanzen langfristig passen	Unterhalt, Barrierefreiheit, Tragbarkeit, Unterstützung
Altersgerecht umbauen	die Lage ideal ist und der Umbau lange Selbstständigkeit ermöglicht	Baukosten, Finanzierung, Bewilligung, Marktwert
Haus aufteilen	genügend Fläche und baurechtliches Potenzial vorhanden sind	Privatsphäre, Brandschutz, Erschliessung, Verträge
Verkaufen und kleiner kaufen	Eigentum gewünscht bleibt, aber weniger Fläche benötigt wird	Ersatzobjekt, Finanzierung, Steuern, Stockwerkeigentum
Verkaufen und mieten	Liquidität und Flexibilität wichtiger werden	langfristige Miete, Kapitalanlage, Verfügbarkeit
Bisheriges Objekt vermieten	Immobilie als Anlage behalten werden soll	Nettoertrag, Mietrecht, Verwaltung, Sanierungen
An Kinder übertragen	Nachfolge und Finanzierung innerhalb der Familie geklärt sind	Marktwert, Geschwister, Bank, Steuern, Wohnrecht, EL

Der sinnvolle Entscheidungsprozess in sieben Schritten

1. Persönliche Wünsche festhalten

Wo und wie möchten Sie in zehn oder zwanzig Jahren leben? Was ist unverzichtbar, und wo wären Kompromisse möglich? Ehepartner sollten ihre Vorstellungen zunächst offen miteinander vergleichen.

2. Immobilie baulich prüfen

Erfassen Sie Sanierungsbedarf, Barrieren, Unterhaltskosten und mögliche Umbau- oder Teilungsvarianten. Bei grösseren Vorhaben sollte eine bauliche Machbarkeitsprüfung erfolgen.

3. Marktwert und Potenzial bestimmen

Eine persönliche Bewertung zeigt den realistischen Marktwert, mögliche Ausnützungsreserven und die Nachfrage nach dem konkreten Objekt.

4. Budget nach der Pensionierung erstellen

Vergleichen Sie Renteneinkommen, Vermögen, Hypothek, Unterhalt, Steuern und Lebenshaltungskosten. Planen Sie auch Reserven für Gesundheit und Unterstützung ein.

5. Varianten mit denselben Annahmen vergleichen

Vergleichen Sie nicht nur Monatskosten. Rechnen Sie für jede Variante mit einem Zeitraum von mindestens zehn bis zwanzig Jahren und berücksichtigen Sie Einmalkosten, Inflation, Investitionen und gebundenes Kapital.

6. Rechtliche und steuerliche Fragen klären

Vor Verkauf, Schenkung, Erbvorbezug, Wohnrecht oder Nutzniessung sollten Bank, Notariat sowie Rechts-, Steuer- und Vorsorgefachpersonen einbezogen werden.

7. Umsetzung ohne Zeitdruck planen

Eine passende Ersatzwohnung, ein Umbau oder eine familieninterne Lösung braucht Zeit. Ein klarer Fahrplan verhindert, dass gesundheitliche oder finanzielle Veränderungen später zu einer übereilten Entscheidung führen.

Häufige Fehler bei Immobilienentscheidungen im Alter

• Die Planung wird so lange aufgeschoben, bis nur noch wenige Optionen bleiben.
• Der Wert der Immobilie wird anhand von Erinnerungen, Steuerwert oder Inseratspreisen geschätzt.
• Die Tragbarkeit nach der Pensionierung wird nicht mit der Bank geprüft.
• Zu viel Vermögen wird amortisiert, sodass später Liquidität fehlt.
• Ein grosser Umbau wird begonnen, ohne Alternativen und Marktwert zu vergleichen.
• Das Haus wird an ein Kind übertragen, ohne Geschwister und erbrechtliche Folgen einzubeziehen.
• Wohnrecht oder Nutzniessung werden unpräzise geregelt.
• Grundstückgewinnsteuer, Vorfälligkeitsentschädigung und Umzugskosten werden unterschätzt.
• Eine kleinere Wohnung wird gesucht, nachdem das bisherige Haus bereits verbindlich verkauft wurde.
• Entscheidungen werden ausschliesslich finanziell getroffen und soziale Bedürfnisse übergangen.

Häufig gestellte Fragen zur Immobilie im Alter

Ab welchem Alter sollte man die Wohnsituation planen?

Es gibt kein festes Alter. Sinnvoll ist eine erste umfassende Prüfung etwa zehn bis fünfzehn Jahre vor der Pensionierung oder sobald grössere Renovationen anstehen. Je früher die Planung beginnt, desto mehr Zeit bleibt für Amortisation, Vorsorge, Umbau oder die Suche nach einer geeigneten Wohnung.

Muss eine Hypothek bei der Pensionierung vollständig zurückbezahlt werden?

Nein. Eine Hypothek kann grundsätzlich auch nach der Pensionierung weitergeführt werden. Entscheidend sind die bankinterne Tragbarkeit, Belehnung, Objektbewertung und finanzielle Gesamtsituation. Eine allfällige zweite Hypothek muss nach den geltenden Finanzierungsbedingungen in der Regel reduziert werden. Die konkreten Vorgaben sind mit dem jeweiligen Institut zu klären.

Ist eine vollständige Amortisation immer sinnvoll?

Nicht zwingend. Sie senkt zwar die Zinsbelastung, bindet aber Kapital in der Liegenschaft. Fehlt später Liquidität für Umbau, Pflege oder Lebenshaltung, kann eine erneute Hypothekarerhöhung schwierig sein. Tragbarkeit und Liquidität sollten gemeinsam optimiert werden.

Lohnt sich ein altersgerechter Umbau finanziell?

Das hängt von Kosten, Nutzungsdauer, Lage und Gebäude ab. Nicht jede persönliche Anpassung erhöht den Marktwert im selben Umfang. Wenn der Umbau jedoch viele zusätzliche Jahre selbstständiges Wohnen ermöglicht, kann er unabhängig vom späteren Verkaufspreis einen hohen persönlichen Nutzen haben.

Soll man vor dem Verkauf noch renovieren?

Kleinere Reparaturen, Pflege und eine gute Präsentation können sinnvoll sein. Grössere Umbauten zahlen sich vor dem Verkauf nicht automatisch aus. Vorab sollte geprüft werden, welche Zielgruppe das Objekt anspricht und ob Käufer lieber selbst modernisieren möchten.

Können Eltern das Haus den Kindern übertragen und weiterhin darin wohnen?

Ja. Möglich sind beispielsweise Wohnrecht oder Nutzniessung. Die Ausgestaltung beeinflusst Nutzung, Kosten, Steuern, Erbrecht, Finanzierung und spätere Verfügbarkeit der Immobilie. Deshalb sind öffentliche Beurkundung und individuelle Beratung erforderlich.

Was passiert, wenn nur ein Ehepartner in ein Pflegeheim zieht?

Dann müssen Wohnkosten, Einkommen, Vermögen, Hypothek, mögliche Ergänzungsleistungen und die Situation des zu Hause verbleibenden Partners gemeinsam geprüft werden. Eine vorschnelle Schenkung oder ein Verkauf kann unerwünschte Folgen haben. Pro Senectute, Ausgleichskasse und Fachberatung sollten frühzeitig beigezogen werden.

Ist eine Online-Schätzung als Entscheidungsgrundlage ausreichend?

Eine Online-Schätzung eignet sich für eine erste Orientierung. Bei älteren Häusern, besonderen Grundstücken, Seesicht, Ausnützungsreserven oder grösserem Sanierungsbedarf ist eine persönliche Bewertung wesentlich verlässlicher.

Wie SCALA ® Eigentümer bei der Planung unterstützt

Eine Beratung zur Immobilie im Alter bedeutet nicht automatisch, dass das Haus verkauft werden muss. Im ersten Schritt geht es darum, die Immobilie, den Marktwert und die realistischen Möglichkeiten neutral zu beurteilen.

SCALA ® unterstützt Eigentümer insbesondere bei:

• persönlicher Immobilienbewertung vor Ort;
• Einschätzung von Sanierungs- und Entwicklungspotenzial;
• Vergleich von Behalten, Umbauen, Vermieten und Verkaufen;
• Vorbereitung einer familieninternen Übertragung aus immobilienwirtschaftlicher Sicht;
• Entwicklung einer diskreten Verkaufsstrategie;
• Suche nach einer passenden zeitlichen Abfolge von Verkauf und Wohnungswechsel;
• Koordination mit Bank, Notariat und weiteren Fachpersonen;
• hochwertiger Vermarktung und Begleitung bis zur Eigentumsübertragung.

Mit mehr als 15 Jahren Erfahrung und über 200 verkauften Einheiten kennt SCALA ® die regionalen Immobilienmärkte im Kanton Zürich, rund um den Zürichsee, im Zürcher Oberland sowie in den angrenzenden Regionen. Unser Ziel ist eine Lösung, die nicht nur rechnerisch funktioniert, sondern auch zur persönlichen Lebenssituation passt.

Fazit: Früh planen heisst selbstbestimmt entscheiden

Die eigene Immobilie im Alter ist keine Frage, die erst bei gesundheitlichen Problemen beantwortet werden sollte. Wer frühzeitig plant, kann bewusst entscheiden, ob das vertraute Zuhause behalten, angepasst, teilweise genutzt, vermietet, verkauft oder innerhalb der Familie weitergegeben werden soll.

Die wichtigste Grundlage ist Klarheit: über den Marktwert, den Gebäudezustand, die Hypothek, die künftigen Einkünfte, steuerliche Folgen und die persönlichen Wohnbedürfnisse. Erst wenn diese Faktoren gemeinsam betrachtet werden, lässt sich eine langfristig passende Lösung finden.

Sie möchten wissen, welche Möglichkeiten Ihre Immobilie bietet? SCALA ® analysiert Ihre Liegenschaft und Ihre Ausgangslage persönlich, diskret und unverbindlich. Über unsere Kontaktseite können Sie ein erstes Gespräch vereinbaren.

Hinweis: Dieser Beitrag vermittelt allgemeine Informationen mit Stand 12. August 2026. Er ersetzt keine individuelle rechtliche, steuerliche, finanzielle, vorsorgebezogene oder pflegerische Beratung.