Pensionierung & Hypothek – bleibt das Eigenheim im Ruhestand tragbar?

 

Was Wohneigentümer in der Schweiz vor und nach dem Eintritt in den Ruhestand wissen sollten

Aktualisiert am 15. August 2026

Für viele Eigentümerinnen und Eigentümer ist das Eigenheim ein zentraler Bestandteil der Altersvorsorge. Die Kinder sind darin aufgewachsen, die Hypothek wurde über Jahrzehnte reduziert und ein erheblicher Teil des Vermögens steckt im Haus oder in der Eigentumswohnung. Wenn die Pensionierung näher rückt, entsteht deshalb häufig eine scheinbar einfache Frage: Kann die bestehende Hypothek nach der Pensionierung unverändert weitergeführt werden?

Die kurze Antwort lautet: grundsätzlich ja – aber nicht automatisch unter allen Bedingungen. Eine Pensionierung beendet eine Hypothek nicht von selbst, und in der Schweiz gibt es keine allgemeine gesetzliche Altersgrenze für Hypothekarschuldner. Gleichzeitig sinkt mit dem Ende des Erwerbslebens bei vielen Haushalten das regelmässige Einkommen. Banken prüfen deshalb, ob Zinsen, Unterhalt, Nebenkosten und allfällige Amortisationen auch mit AHV, Pensionskassenleistungen und weiteren anrechenbaren Einkünften langfristig tragbar bleiben.

Dabei entsteht ein scheinbarer Widerspruch: Eine Immobilie kann einen hohen Marktwert haben und nur noch moderat belehnt sein – und trotzdem kann die bankinterne Tragbarkeitsrechnung knapp ausfallen. Umgekehrt kann eine frühzeitig abgestimmte Finanzierung ermöglichen, das Eigenheim auch mit tieferem Renteneinkommen sicher und entspannt zu behalten.

Dieser Ratgeber erklärt, wie Banken die Tragbarkeit einer Hypothek nach der Pensionierung beurteilen, warum Belehnung und Einkommen getrennt betrachtet werden müssen, wann eine zusätzliche Amortisation sinnvoll sein kann und weshalb zu starkes Abzahlen ebenfalls Nachteile hat. Zudem zeigt er, welche Handlungsoptionen bestehen, wenn die Finanzierung im Ruhestand voraussichtlich nicht mehr in das übliche Raster der Bank passt.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Pensionierung führt nicht automatisch zur Kündigung oder Rückzahlung einer bestehenden Hypothek.
• Banken prüfen die Tragbarkeit mit dem erwarteten Einkommen nach der Pensionierung und nicht mehr mit dem bisherigen Erwerbseinkommen.
• Als verbreitete Orientierung werden kalkulatorische Hypothekarzinsen von ungefähr 4 bis 5 Prozent, Unterhalts- und Nebenkosten von etwa 0,7 bis 1 Prozent des Liegenschaftswerts sowie allfällige Amortisationen eingesetzt.
• Die kalkulatorischen Wohnkosten sollen bei vielen Instituten nicht wesentlich mehr als rund ein Drittel des anrechenbaren Bruttoeinkommens betragen. Die konkreten Kriterien unterscheiden sich jedoch je nach Bank.
• Der Teil einer Hypothek oberhalb von zwei Dritteln des Belehnungswerts muss gemäss den anerkannten Branchenstandards grundsätzlich innerhalb von höchstens 15 Jahren amortisiert werden. Banken können im Hinblick auf die Pensionierung zusätzliche Vorgaben machen.
• Eine freiwillige Amortisation verbessert die Tragbarkeit, bindet aber Liquidität im Gebäude. Eine spätere Wiederaufstockung kann im Rentenalter schwieriger werden.
• Idealerweise beginnt die gemeinsame Hypothekar-, Vorsorge- und Immobilienplanung 10 bis 15 Jahre vor der Pensionierung.
• Ein aktueller Marktwert, ein realistisches Ruhestandsbudget und ein langfristiger Unterhaltsplan gehören zu jeder seriösen Beurteilung.
• Ab 1. Januar 2029 verändert die Abschaffung des Eigenmietwerts auch die steuerliche Abwägung zwischen Hypothek, Amortisation und Renovation.

Warum Pensionierung und Hypothek 2026 besonders aktuell sind

Die finanziellen Rahmenbedingungen im Ruhestand verändern sich. Mit der Reform AHV 21 wird das Referenzalter der Frauen schrittweise an jenes der Männer angeglichen. Im Jahr 2026 liegt es für Männer bei 65 Jahren und für Frauen des Jahrgangs 1962 bei 64 Jahren und sechs Monaten; ab 2028 gilt grundsätzlich für beide Geschlechter das Referenzalter 65. Das Bundesamt für Sozialversicherungen erläutert die Übergangsregelung und den flexibleren Rentenbezug.

Hinzu kommt 2026 erstmals die 13. AHV-Altersrente. Sie wird im Dezember ausbezahlt und entspricht einem Zwölftel der während des Jahres ausgerichteten Altersrenten. Für das persönliche Jahresbudget ist diese zusätzliche Zahlung relevant. Ob und wie einzelne Kreditgeber sie in ihrer Tragbarkeit erfassen, sollte jedoch konkret mit der Bank geklärt werden. Die offiziellen Informationen zur 13. AHV-Rente stellt das BSV bereit.

Auch die Hypothekarprüfung wird systematischer. Die seit 1. Januar 2025 geltenden, von der FINMA anerkannten Branchenstandards verlangen unter anderem eine Plausibilisierung von Bonität und Tragbarkeit bei periodischen Überprüfungen sowie bei relevanten Ereignissen. Gleichzeitig bleiben die konkreten Berechnungsmodelle prinzipienbasiert: Banken verfügen also über Spielraum und können unterschiedliche kalkulatorische Zinsen, Kostenpauschalen, Einkommensanrechnungen und Tragbarkeitsschwellen verwenden. Die FINMA erklärt die angepasste Selbstregulierung und den Spielraum der Institute.

Gerade deshalb lohnt es sich, die eigene Situation nicht erst wenige Wochen vor der Pensionierung oder vor der Fälligkeit einer Hypothek zu prüfen. Je früher eine mögliche Lücke sichtbar wird, desto mehr Lösungen bleiben offen.

Wird die Hypothek bei der Pensionierung automatisch fällig?

Nein. Weder das Erreichen des Referenzalters noch der Bezug von AHV oder Pensionskasse macht eine Hypothek automatisch fällig. Massgebend sind der bestehende Kreditvertrag, die vereinbarte Laufzeit, die allgemeinen Vertragsbedingungen und die aktuelle Beurteilung des Kreditgebers.

Eine laufende Festhypothek bleibt grundsätzlich bis zum vereinbarten Fälligkeitsdatum bestehen, sofern alle vertraglichen Pflichten erfüllt werden. Bei einer Verlängerung, einem Bankwechsel, einer Erhöhung der Hypothek oder einer periodischen Überprüfung kann das Institut jedoch aktuelle Unterlagen verlangen und die Finanzierung mit den Einkommens- und Vermögensverhältnissen nach der Pensionierung neu beurteilen.

Es wäre deshalb ebenso falsch zu sagen, jede Bank kündige im Alter die Hypothek, wie zu versprechen, eine bestehende Finanzierung werde unabhängig von Einkommen und Vertrag lebenslang unverändert weitergeführt. Einzelne Institute bieten ihren Kundinnen und Kunden spezielle Zusagen oder Modelle an. Die Zürcher Kantonalbank beschreibt beispielsweise eine lebenslange Finanzierungszusage für bestimmte bestehende Kunden, die ihre Verpflichtungen erfüllt und die Hypothek auf höchstens zwei Drittel des Liegenschaftswerts reduziert haben. Diese Lösung ist jedoch ein institutsspezifisches Angebot und keine allgemeine Regel. Weitere Informationen finden sich im ZKB-Ratgeber zur Finanzierung des Eigenheims im Alter.

Wie Banken die Tragbarkeit nach der Pensionierung berechnen

Bei der Tragbarkeitsprüfung interessiert die Bank nicht nur, wie hoch die effektiven Hypothekarzinsen heute sind. Sie möchte wissen, ob die Finanzierung auch in einer längerfristigen Phase mit deutlich höheren Zinsen noch bezahlt werden könnte.

Eine verbreitete vereinfachte Berechnung lautet:

Kalkulatorische Hypothekarzinsen + pauschale Unterhalts- und Nebenkosten + notwendige Amortisationen = kalkulatorische jährliche Wohnkosten

Anschliessend werden die kalkulatorischen Wohnkosten durch das anrechenbare Bruttoeinkommen geteilt:

Tragbarkeit in Prozent = kalkulatorische Wohnkosten ÷ anrechenbares Bruttoeinkommen × 100

Viele Anbieter orientieren sich an einer maximalen Belastung von ungefähr einem Drittel des Bruttoeinkommens. Dabei handelt es sich jedoch nicht um eine starre gesetzliche Einheitsgrenze. Die FINMA weist ausdrücklich darauf hin, dass Banken unterschiedliche kalkulatorische Kosten und Tragbarkeitsschwellen einsetzen. Eine Finanzierung kann deshalb bei einem Institut akzeptiert und bei einem anderen als knapp oder ungenügend beurteilt werden.

Typische Bestandteile der Rechnung

 

Bestandteil	Häufig verwendete Orientierung	Bedeutung
Kalkulatorischer Hypothekarzins	ungefähr 4 bis 5 Prozent	Sicherheitspuffer gegenüber dem aktuellen Marktzins
Unterhalt und Nebenkosten	ungefähr 0,7 bis 1 Prozent des Liegenschaftswerts	Pauschale für Unterhalt, Reparaturen, Versicherungen und laufende Kosten
Amortisation	abhängig von Belehnung und Bank	Rückzahlung des Hypothekaranteils oberhalb von zwei Dritteln oder zusätzliche Vorgabe
Tragbarkeitsschwelle	häufig rund 33 Prozent	Verhältnis der kalkulatorischen Wohnkosten zum anrechenbaren Bruttoeinkommen

 

Die ZKB empfiehlt für die persönliche Budgetplanung beispielsweise einen langfristigen Durchschnittszins von 4 bis 5 Prozent und zusätzliche Unterhalts- und Nebenkosten von 0,7 bis 1 Prozent des Immobilienwerts. Auch der Hypotheken- und Tragbarkeitsrechner von Comparis arbeitet mit kalkulatorischen Annahmen und eignet sich für eine erste Orientierung. Eine verbindliche Beurteilung kann jedoch nur der jeweilige Kreditgeber vornehmen.

Beispielrechnung: Tiefe Belehnung, aber knappe Tragbarkeit

Das folgende vereinfachte Beispiel zeigt, warum der Immobilienwert allein nicht genügt.

Ein pensioniertes Ehepaar besitzt ein Eigenheim mit einem von der Bank anerkannten Wert von CHF 1’200’000. Die Hypothek beträgt noch CHF 500’000. Die Belehnung liegt damit bei lediglich rund 41,7 Prozent. Das gemeinsame anrechenbare Bruttoeinkommen aus AHV und Pensionskasse beträgt CHF 100’000 pro Jahr.

Da die Hypothek deutlich unter zwei Dritteln des Immobilienwerts liegt, nehmen wir im Beispiel keine weitere Pflichtamortisation an.

 

Vereinfachte Modellrechnung	Variante A	Variante B
Hypothek	CHF 500’000	CHF 500’000
Kalkulatorischer Zinssatz	5,0 Prozent	4,5 Prozent
Kalkulatorische Zinskosten	CHF 25’000	CHF 22’500
Unterhalt und Nebenkosten	1,0 Prozent = CHF 12’000	0,7 Prozent = CHF 8’400
Kalkulatorische Gesamtkosten	CHF 37’000	CHF 30’900
Anrechenbares Bruttoeinkommen	CHF 100’000	CHF 100’000
Rechnerische Tragbarkeit	37,0 Prozent	30,9 Prozent

 

Mit den Annahmen der Variante A liegt die Belastung über der verbreiteten Ein-Drittel-Orientierung. Mit den Annahmen der Variante B liegt sie darunter. Die Immobilie, Hypothek und Einkommenssituation sind identisch – nur das Berechnungsmodell verändert das Ergebnis.

Soll die Belastung in Variante A auf höchstens 33 Prozent sinken, dürften die kalkulatorischen Gesamtkosten rund CHF 33’000 betragen. Nach Abzug der angenommenen CHF 12’000 für Unterhalt verbleiben CHF 21’000 für kalkulatorische Zinsen. Bei 5 Prozent entspräche dies einer Hypothek von ungefähr CHF 420’000. Im vereinfachten Modell wäre somit eine Amortisation von rund CHF 80’000 erforderlich.

Dieses Beispiel ist keine Finanzierungsofferte. Es zeigt vielmehr drei zentrale Punkte:

1. Eine niedrige Belehnung garantiert noch keine genügende Tragbarkeit.
2. Die Kriterien der Bank können einen erheblichen Unterschied machen.
3. Wer die Prüfung frühzeitig durchführt, kann eine notwendige Amortisation über mehrere Jahre vorbereiten, statt kurzfristig einen hohen Betrag aufbringen zu müssen.

Welches Einkommen zählt nach der Pensionierung?

Während des Erwerbslebens basiert die Rechnung in erster Linie auf Löhnen und dauerhaft erzielbaren Erwerbseinkommen. Nach der Pensionierung setzt sich das anrechenbare Einkommen anders zusammen. Typischerweise können folgende Bestandteile relevant sein:

• AHV-Altersrenten;
• lebenslange Renten aus der Pensionskasse;
• regelmässige Leistungen aus privaten Renten- oder Versicherungsprodukten;
• nachhaltig erwartbare Erträge aus Wertschriften oder weiterem Vermögen;
• ein von der Bank modellierter Kapitalverzehr;
• Mietzinseinnahmen, häufig mit Sicherheitsabschlägen;
• weiterhin erzieltes Erwerbseinkommen, sofern es genügend verlässlich und dauerhaft erscheint;
• weitere regelmässige und nachweisbare Einkünfte.

Nicht jede Bank rechnet Vermögen gleich an. Ein frei verfügbares Wertschriftendepot von CHF 500’000 wird nicht zwingend wie ein jährliches Einkommen von CHF 500’000 behandelt. Häufig wird ein vorsichtiger Ertrag oder ein über eine bestimmte Lebensdauer verteilter Kapitalverzehr angesetzt. Ebenso können Wertschwankungen, Steuern, Lebenshaltungskosten und eine notwendige Reserve berücksichtigt werden.

Wer das Pensionskassenguthaben vollständig als Kapital bezieht, verfügt zwar über mehr frei planbares Vermögen, verliert aber die entsprechende lebenslange Pensionskassenrente. Für die Bank kann dadurch das regelmässige Einkommen sinken, obwohl das Gesamtvermögen steigt. Die Wahl zwischen Rente, Kapital oder einer Kombination sollte deshalb nicht isoliert von der Hypothek getroffen werden.

Eine erste Schätzung der AHV-Rente bietet der offizielle Online-Rechner ESCAL der Informationsstelle AHV/IV. Zusätzlich sollten aktuelle Vorsorgeausweise, Pensionskassenvarianten und ein realistisches Haushaltsbudget eingeholt werden.

Belehnung und Tragbarkeit sind zwei verschiedene Prüfungen

Bei einer Hypothek müssen zwei Fragen getrennt beantwortet werden:

1. Belehnung: Wie hoch ist die Hypothek im Verhältnis zum von der Bank anerkannten Immobilienwert?
2. Tragbarkeit: Können die kalkulatorischen Kosten mit dem anrechenbaren Einkommen langfristig getragen werden?

Eine hohe Immobilienbewertung verbessert grundsätzlich das Verhältnis zwischen Hypothek und Objektwert. Sie schafft aber nicht automatisch zusätzliches laufendes Einkommen. Zudem berechnen viele Banken die Unterhalts- und Nebenkosten als Prozentsatz des Liegenschaftswerts. Ein höherer Wert kann die Belehnung verbessern und gleichzeitig die pauschal angenommenen Objektkosten erhöhen.

Hinzu kommt, dass der Marktwert, der Steuerwert, ein automatisierter Schätzwert und der bankinterne Belehnungswert nicht identisch sein müssen. Banken sind seit den revidierten Regeln zu unabhängiger Bewertung und Plausibilisierung verpflichtet. Sie entscheiden deshalb selbst, welchen Wert sie für die Finanzierung anerkennen.

Für die persönliche Gesamtstrategie bleibt der aktuelle Marktwert dennoch unverzichtbar. Er zeigt, wie viel Vermögen im Objekt gebunden ist, welches Kapital bei einem Verkauf voraussichtlich freigesetzt würde und ob geplante Investitionen verhältnismässig sind. SCALA ® bietet dafür eine professionelle Immobilienbewertung an. Vertiefende Informationen zu den Bewertungsmethoden enthält der Beitrag «Marktwert einer Immobilie berechnen».

Wie weit muss die Hypothek amortisiert werden?

Die von der FINMA anerkannten Mindeststandards der Schweizerischen Bankiervereinigung sehen grundsätzlich vor, dass der Hypothekaranteil oberhalb von zwei Dritteln des Belehnungswerts innerhalb von höchstens 15 Jahren amortisiert wird. Seit 1. Januar 2025 gelten diese Grundanforderungen wieder einheitlich für die erfassten Liegenschaftstypen. Die Schweizerische Bankiervereinigung erläutert die Hypothekarmarkt-Regulierung und nennt als Eckwerte mindestens 10 Prozent anrechenbare Eigenmittel sowie die Amortisation auf zwei Drittel innerhalb von 15 Jahren.

Für Eigentümer kurz vor der Pensionierung kann die Bank eine kürzere Amortisationsdauer verlangen, wenn die 15 Jahre über das geplante Pensionierungsdatum hinausreichen oder die künftige Tragbarkeit nur mit einer tieferen Hypothek erfüllt wird. Umgekehrt besteht unterhalb von zwei Dritteln nicht automatisch eine Pflicht, die gesamte Restschuld zurückzuzahlen. Entscheidend bleibt das konkrete Kredit- und Risikomodell.

Die verbreitete Aussage «Bis zur Pensionierung muss jede Hypothek auf 65 Prozent reduziert sein» ist deshalb als Faustregel verständlich, aber zu pauschal. Richtig ist: Der Anteil oberhalb von zwei Dritteln unterliegt den anerkannten Amortisationsvorgaben, und die Bank kann mit Blick auf das tiefere Renteneinkommen eine zusätzliche Reduktion verlangen.

Freiwillig amortisieren oder Liquidität behalten?

Viele Eigentümer möchten vor der Pensionierung möglichst schuldenfrei sein. Emotional ist dieser Wunsch gut nachvollziehbar. Finanziell ist eine vollständige Rückzahlung jedoch nicht in jedem Fall optimal.

Vorteile einer zusätzlichen Amortisation

• Die effektive Zinsbelastung sinkt.
• Die kalkulatorischen Zinskosten in der Tragbarkeitsrechnung werden tiefer.
• Die Abhängigkeit von Zinsänderungen nimmt ab.
• Die Belehnung verbessert sich.
• Die Chance steigt, dass eine Verlängerung oder ein Bankwechsel problemlos möglich ist.
• Nach 2029 kann der geringere Schuldzinsabzug die wirtschaftliche Attraktivität hoher Hypotheken zusätzlich reduzieren.

Nachteile einer zu starken Amortisation

• Das Kapital ist im Gebäude gebunden und nicht kurzfristig verfügbar.
• Reserven für Heizung, Dach, Fassade, Pflege, Gesundheit oder Unterstützung im Alltag können fehlen.
• Eine spätere Hypothekarerhöhung wird erneut geprüft und kann mit tieferem Renteneinkommen schwieriger sein.
• Bei einem ungeplanten Umzug muss das gebundene Kapital zuerst über Verkauf oder neue Finanzierung freigesetzt werden.
• Das Vermögen kann zu einseitig in einer einzigen Immobilie konzentriert sein.

Die richtige Frage lautet deshalb nicht: «Wie werde ich so schnell wie möglich schuldenfrei?» Sondern: «Welche Hypothekarhöhe ist nach der Pensionierung tragbar und lässt gleichzeitig genügend Liquidität für die nächsten 15 bis 25 Jahre?»

In vielen Fällen ist eine gezielte Teilamortisation sinnvoller als die vollständige Rückzahlung. Der notwendige Zielbetrag sollte gemeinsam mit der Bank, der Vorsorgeplanung und dem langfristigen Unterhaltsbudget bestimmt werden.

Die richtige Hypothekarstrategie rund um die Pensionierung

Nicht nur die Höhe der Hypothek, sondern auch deren Struktur beeinflusst Sicherheit und Flexibilität.

Festhypothek

Eine Festhypothek ermöglicht planbare Zinskosten über eine vereinbarte Laufzeit. Das kann im Ruhestand beruhigend sein. Eine sehr lange Bindung kann jedoch teuer werden, wenn die Immobilie vorzeitig verkauft werden soll, ein Partner verstirbt oder ein Umzug notwendig wird. Je nach Zinsumfeld und Vertrag kann eine erhebliche Vorfälligkeitsentschädigung entstehen.

SARON-Hypothek

Eine SARON-Hypothek bietet häufig mehr Flexibilität und reagiert auf das kurzfristige Zinsniveau. Dafür schwanken die effektiven Kosten. Ein Haushalt im Ruhestand sollte prüfen, ob sein Budget auch bei deutlich höheren Zinsen genügend Reserve enthält. Die FINMA weist auf das erhöhte Zins- und Tragbarkeitsrisiko variabel verzinster Finanzierungen hin.

Aufteilung in Tranchen

Mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten können das Erneuerungsrisiko verteilen. Gleichzeitig kann eine ungünstige Staffelung den Wechsel zu einer anderen Bank erschweren, weil nie die gesamte Finanzierung gleichzeitig ausläuft. Wer einen Verkauf, eine Übertragung an Kinder oder einen Umzug erwägt, sollte die Fälligkeiten bewusst auf diese Planung abstimmen.

Praktische Leitfragen

• Wann laufen die einzelnen Hypotheken aus?
• Ist in den nächsten fünf bis zehn Jahren ein Verkauf oder Umzug denkbar?
• Wie hoch wäre eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung?
• Wie stark darf der effektive Zins steigen, ohne das Haushaltsbudget zu belasten?
• Soll ein Teil der Hypothek flexibel bleiben, um auf Veränderungen reagieren zu können?
• Lassen sich anstehende Renovationen aus Reserven bezahlen oder wäre eine Erhöhung nötig?

Wer kurz vor der Pensionierung eine zehnjährige Festhypothek abschliesst, sollte nicht nur den heutigen Zinssatz betrachten. Ebenso wichtig ist, ob die Immobilie während der gesamten Laufzeit voraussichtlich behalten wird.

Renovationen besser vor der Pensionierung planen

Eine Heizung, ein Dach oder eine Fassade richtet sich nicht nach dem Rentenalter. Bei vielen älteren Eigenheimen fallen genau in der Zeit rund um die Pensionierung grössere Investitionen an. Werden diese Arbeiten erst nach dem Austritt aus dem Erwerbsleben erkannt, kann eine notwendige Hypothekarerhöhung an einer knappen Tragbarkeitsrechnung scheitern.

Deshalb empfiehlt sich frühzeitig ein Gebäude- und Investitionsplan für mindestens zehn Jahre:

• Zustand und Restlebensdauer von Dach, Fassade und Fenstern;
• Heizungsersatz und energetische Massnahmen;
• Leitungen, Elektroinstallationen und Kanalisation;
• Küche und Badezimmer;
• Lift, Treppen, Schwellen und altersgerechte Anpassungen;
• Umgebung, Stützmauern, Zufahrt und Entwässerung;
• bei Stockwerkeigentum: Erneuerungsfonds und geplante gemeinschaftliche Sanierungen.

Werterhaltende Renovationen werden häufig bewusst noch während der Erwerbsphase umgesetzt, weil Einkommen, Finanzierbarkeit und steuerliche Wirkung günstiger sein können. Im Kanton Zürich bestehen 2026 zudem Fördermöglichkeiten für bestimmte energetische Massnahmen. Die jeweils aktuellen Voraussetzungen sind beim Energie-Förderprogramm des Kantons Zürich zu prüfen; Fördergesuche müssen je nach Programm vor Baubeginn eingereicht werden.

Altersgerechter Umbau und energetische Sanierung sollten möglichst gemeinsam geplant werden. Weitere Überlegungen zu Grundriss, Barrierefreiheit, Vermietung und Verkauf finden sich im SCALA ® Ratgeber «Immobilie im Alter – behalten, umbauen, vermieten oder verkaufen?».

Was ändert die Abschaffung des Eigenmietwerts ab 2029?

Der Bundesrat hat die Reform der Wohneigentumsbesteuerung auf den 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt. Ab diesem Zeitpunkt entfällt bei selbstgenutztem Wohneigentum die Besteuerung des Eigenmietwerts. Gleichzeitig entfallen bei Bund, Kantonen und Gemeinden grundsätzlich die Abzüge für den Liegenschaftsunterhalt selbstgenutzter Immobilien. Schuldzinsen bleiben nur noch stark eingeschränkt abzugsfähig; bei der direkten Bundessteuer entfallen zudem die Abzüge für Investitionen in Energiesparen und Umweltschutz. Kantone können bestimmte Energieabzüge zeitlich begrenzt weiterführen. Die Details erläutert die Eidgenössische Steuerverwaltung.

Für die Hypothekarplanung bedeutet das:

• Der steuerliche Vorteil hoher Hypothekarzinsen wird bei selbstgenutztem Wohneigentum ab 2029 deutlich kleiner oder fällt weg.
• Zusätzliche Amortisationen können wirtschaftlich attraktiver werden, weil Schuldzinsen nicht mehr im bisherigen Umfang gegengerechnet werden können.
• Wer grössere werterhaltende oder energetische Arbeiten plant, sollte den Zeitpunkt und die kantonalen Übergangsregeln frühzeitig mit einer Steuerfachperson prüfen.
• Die Entscheidung darf trotzdem nicht nur steuerlich erfolgen: Liquidität, Tragbarkeit, Anlagealternativen und Lebensplanung bleiben wichtiger als ein einzelner Steuerabzug.

Eine ausführliche Einordnung enthält der SCALA ® Beitrag zur Abschaffung des Eigenmietwerts 2029.

Was tun, wenn die Hypothek nach der Pensionierung nicht tragbar ist?

Eine knappe erste Berechnung bedeutet nicht automatisch, dass das Eigenheim verkauft werden muss. Meist bestehen mehrere Stellschrauben.

1. Hypothek geplant reduzieren

Ist die Lücke überschaubar, kann eine zusätzliche Amortisation bis zur Pensionierung genügen. Idealerweise wird der Zielbetrag mehrere Jahre im Voraus festgelegt und über regelmässige Rückzahlungen aufgebaut.

2. Finanzierungsmodell und Institut prüfen

Da Banken unterschiedliche kalkulatorische Kosten und Anrechnungsmodelle verwenden, kann eine zweite seriöse Beurteilung sinnvoll sein. Dabei sollte nicht nach einer möglichst lockeren Ausnahme gesucht werden, sondern nach einem langfristig belastbaren Modell, das zur eigenen Situation passt.

3. Freies Vermögen strukturiert einbeziehen

Wertschriften, Säule 3a, Versicherungsleistungen oder weiteres Vermögen können je nach Bank teilweise als Sicherheit oder modelliertes Einkommen berücksichtigt werden. Entscheidend ist, dass trotz Einbezug genügend Liquiditäts- und Lebenshaltungsreserve verbleibt.

4. Pensionierungszeitpunkt oder Teilpensionierung anpassen

Ein gleitender Übergang in den Ruhestand kann das Erwerbseinkommen länger erhalten und den Vorsorgeaufbau verbessern. Die AHV kann innerhalb der gesetzlichen Grenzen flexibel vorbezogen oder aufgeschoben werden. Pro Senectute bietet einen hilfreichen Überblick zur Vorbereitung auf die Pensionierung.

5. Einen Teil der Immobilie vermieten

Eine Einliegerwohnung, ein abtrennbares Geschoss oder eine andere zulässige Teilvermietung kann laufende Einnahmen schaffen. Vorher sind Baurecht, Brandschutz, Privatsphäre, Steuerfolgen und die Anrechenbarkeit des Mietzinses durch die Bank zu prüfen. Nicht jede Bank berücksichtigt erwartete Einnahmen vollständig.

6. Haus oder Wohnung an Kinder übertragen

Ein Verkauf, Erbvorbezug oder eine Schenkung innerhalb der Familie kann mit Wohnrecht oder Nutzniessung kombiniert werden. Diese Variante betrifft jedoch Hypothek, Steuern, Erbrecht, Gleichbehandlung der Geschwister und mögliche Ergänzungsleistungen. Sie gehört zwingend mit Bank, Notariat sowie Rechts- und Steuerberatung geplant.

7. Verkleinern und Kapital freisetzen

Der Verkauf eines grossen Hauses und der Kauf einer kleineren, altersgerechten Wohnung kann die laufenden Kosten reduzieren und Kapital freisetzen. «Kleiner» bedeutet allerdings nicht automatisch «günstiger»: Moderne Wohnungen mit Lift und guter Erschliessung sind gerade am Zürichsee und in zentralen Gemeinden oft teuer.

8. Verkaufen und künftig mieten

Ein Verkauf kann die Hypothek vollständig ablösen, Unterhaltsrisiken reduzieren und gebundenes Vermögen liquide machen. Dem stehen langfristige Mietkosten, weniger Gestaltungsfreiheit und die emotionale Trennung vom Zuhause gegenüber. Eine vertiefte Gegenüberstellung bietet der Beitrag «Immobilie verkaufen oder vermieten?».

9. Besondere Modelle prüfen

Für ältere Eigentümer mit wertvoller, tief belehnter Immobilie und begrenztem Einkommen existieren vereinzelt Modelle wie Immobilienrente, Umkehrhypothek oder langfristig vorfinanzierte Hypotheken. Diese Angebote sind nicht flächendeckend verfügbar und können erhebliche Kosten oder Einschränkungen enthalten. Zu prüfen sind Laufzeit, Zins, maximale Belehnung, Auszahlungsform, Verkaufspflichten, Folgen eines Heimeintritts und Auswirkungen auf die Erben.

Rente oder Kapitalbezug: Welche Variante hilft der Hypothek?

Die Pensionskassenentscheidung beeinflusst die Hypothekartragbarkeit unmittelbar.

Rentenbezug

Eine lebenslange Pensionskassenrente bietet planbares, regelmässiges Einkommen. Dies ist für eine klassische Tragbarkeitsrechnung häufig einfach nachvollziehbar. Dafür steht weniger frei verfügbares Kapital für Amortisation, Renovation oder grössere Reserven bereit.

Kapitalbezug

Ein Kapitalbezug schafft Flexibilität und kann für eine gezielte Teilamortisation oder Vermögensanlage verwendet werden. Gleichzeitig entfällt die entsprechende lebenslange Rente. Die Bank kann das Kapital nur mit einem vorsichtigen Ertrag oder einem zeitlich begrenzten Verzehr anrechnen.

Kombination

Eine Kombination kann regelmässiges Einkommen und frei verfügbares Kapital verbinden. Welche Aufteilung sinnvoll ist, hängt von Lebenserwartung, Risikobereitschaft, Ehe- und Erbsituation, Steuern, übrigen Vermögenswerten und der Hypothek ab.

Die Entscheidung sollte idealerweise getroffen werden, nachdem mindestens drei Varianten nebeneinander gerechnet wurden:

1. hohe Rente und moderate Hypothek;
2. Teilkapitalbezug mit gezielter Amortisation;
3. Kapitalbezug mit bewusstem Liquiditätspuffer und bankseitig akzeptiertem Kapitalverzehr.

Was geschieht, wenn ein Ehepartner stirbt?

Eine Hypothek kann für ein Paar tragbar sein und nach dem Tod eines Partners trotzdem zum Problem werden. Zwar sinken gewisse Lebenshaltungskosten, aber nicht im gleichen Verhältnis wie das Einkommen. AHV-Renten für Ehepaare, Pensionskassenleistungen und Hinterlassenenrenten verändern sich, während Hypothekarzinsen, Gebäudeunterhalt, Versicherungen und viele Nebenkosten weitgehend bestehen bleiben.

Deshalb sollte jede Pensionierungsplanung auch eine zweite Rechnung enthalten:

• Wie hoch wäre das Einkommen des überlebenden Partners?
• Welche Pensionskassen- und Versicherungsleistungen würden ausbezahlt?
• Könnte die Hypothek allein getragen werden?
• Ist eine zusätzliche Todesfallabsicherung notwendig?
• Soll ein Teil der Hypothek reduziert werden?
• Wäre das Haus allein noch praktisch und finanziell sinnvoll?
• Wer kann bei Verwaltung, Unterhalt oder einem späteren Verkauf unterstützen?

Auch Testament, Erbvertrag, Ehevertrag und Eigentumsform können relevant sein. Bei einer späteren Übertragung oder einem Erbfall hilft zusätzlich der SCALA ® Ratgeber «Immobilie geerbt – was nun?».

Regionale Besonderheiten rund um Zürichsee, Obersee und Zürcher Oberland

In den Tätigkeitsgebieten von SCALA ® sind Immobilienwerte häufig hoch. Das verbessert bei langjährigem Eigentum oft die Belehnung, löst aber die Einkommensfrage nicht automatisch. Gleichzeitig können pauschal berechnete Unterhaltskosten bei einem hohen Liegenschaftswert erheblich ausfallen.

Am rechten Zürichsee und im Bezirk Meilen verfügen Eigentümer häufig über bedeutende stille Reserven. Ähnliches gilt für viele Lagen im Bezirk Horgen am linken Seeufer. Ein Verkauf kann beträchtliches Kapital freisetzen, doch geeignete kleinere Eigentumswohnungen in guter Lage sind ebenfalls hochpreisig.

Im Zürcher Oberland unterscheiden sich Objektstruktur und Preisniveau stärker. In den Bezirken Uster und Hinwil besitzen viele ältere Eigentümer Einfamilienhäuser mit grösseren Grundstücken, Ausbaureserven oder Sanierungsbedarf. Hier kann der Land- und Entwicklungwert für die strategische Entscheidung ebenso wichtig sein wie der Zustand des bestehenden Gebäudes.

Am Obersee sind im Bezirk Höfe, im Bezirk March und in der Region See-Gaster kantonal unterschiedliche Steuer- und Marktbedingungen zu beachten. Für die Hypothek zählt jedoch überall dieselbe Grundfrage: Reichen das anrechenbare Einkommen und die Reserven, um die Immobilie langfristig zu halten?

Die regionalen Bewertungsseiten ersetzen keine individuelle Analyse. Sie schaffen aber eine lokale Ausgangsbasis und stärken die Verbindung zwischen Marktwert, Finanzierungsplanung und möglicher Verkaufsalternative.

Der ideale Zeitplan: Was Eigentümer wann klären sollten

10 bis 15 Jahre vor der Pensionierung

• erste AHV- und Pensionskassenprognose einholen;
• Tragbarkeit mit dem erwarteten Renteneinkommen simulieren;
• Hypotheken, Laufzeiten und Amortisationsplan erfassen;
• Marktwert und baulichen Zustand der Immobilie prüfen;
• Unterhalts- und Sanierungsplan für 10 bis 15 Jahre erstellen;
• klären, ob das Haus langfristig zu den Wohnbedürfnissen passt.

Die ZKB empfiehlt ebenfalls, die Finanzierung 10 bis 15 Jahre vor der Pensionierung zu überprüfen. In dieser Phase bestehen noch die grössten Möglichkeiten, Einkommen, Vorsorge, Amortisation und Renovationen zu beeinflussen.

5 bis 10 Jahre vor der Pensionierung

• definitive Amortisationsziele mit der Bank festlegen;
• Rente, Kapital und Mischvarianten der Pensionskasse vergleichen;
• grössere Renovationen terminieren und finanzieren;
• Hypothekarfälligkeiten auf die Lebensplanung abstimmen;
• Reserven ausserhalb der Immobilie aufbauen;
• Situation nach Tod oder Pflegebedürftigkeit eines Partners prüfen.

1 bis 5 Jahre vor der Pensionierung

• verbindliche Finanzierungsgespräche führen;
• Rentenvorausberechnung und aktuelle Vorsorgeausweise aktualisieren;
• Haushaltsbudget nach Steuern erstellen;
• Festhypothek, SARON und Tranchenstruktur vergleichen;
• allfällige Teilamortisation ausführen;
• Ersatzwohnen oder Verkaufsoption vorbereiten, falls die Tragbarkeit knapp bleibt.

Nach der Pensionierung

• Budget, Liquidität und Unterhaltsreserve regelmässig überprüfen;
• Fälligkeiten mindestens 12 bis 24 Monate vorher vorbereiten;
• bei grösseren Investitionen zuerst die Finanzierung sichern;
• bei Todesfall, Krankheit, Umzug oder Vermögensveränderung die Strategie neu beurteilen;
• den Immobilienwert in angemessenen Abständen aktualisieren.

Welche Unterlagen braucht die Bank?

Eine gut vorbereitete Prüfung spart Zeit und verhindert Missverständnisse. Je nach Institut können insbesondere folgende Unterlagen verlangt werden:

• aktuelle AHV-Rentenvorausberechnung oder Rentenverfügung;
• aktuelle Pensionskassenausweise und Berechnungen für Rente und Kapital;
• Nachweise über Säule 3a, Freizügigkeitsguthaben und Versicherungsleistungen;
• Steuererklärungen und definitive Steuerveranlagungen;
• Vermögensverzeichnis mit Bankguthaben und Wertschriften;
• Nachweise über weitere Einkommen oder Mieterträge;
• bestehende Hypothekarverträge und Fälligkeitsübersicht;
• Grundbuchauszug, Gebäudeversicherung und Objektunterlagen;
• aktuelle Immobilienbewertung;
• Renovations- und Unterhaltsplanung;
• realistisches Haushaltsbudget nach der Pensionierung.

Es lohnt sich, nicht nur die Minimalunterlagen einzureichen. Ein nachvollziehbarer Gesamtplan zeigt, dass Finanzierung, Immobilie und Liquidität langfristig aufeinander abgestimmt sind.

Die häufigsten Fehler bei Pensionierung und Hypothek

Zu spät mit der Planung beginnen

Wer erst wenige Monate vor der Pensionierung rechnet, kann Vorsorgelücken, Amortisation und Renovationen kaum noch sinnvoll über mehrere Jahre verteilen.

Nur mit dem aktuellen Hypothekarzins rechnen

Die effektive Zinsrechnung ist wichtig für das Budget. Die Bank prüft jedoch häufig mit einem deutlich höheren kalkulatorischen Zinssatz.

Belehnung mit Tragbarkeit verwechseln

Ein beinahe schuldenfreies Haus kann kalkulatorisch trotzdem teuer sein, wenn der Objektwert hoch und das Renteneinkommen tief ist.

Das gesamte freie Kapital amortisieren

Eine tiefe Hypothek nützt wenig, wenn anschliessend kein Geld für Unterhalt, Gesundheit oder unvorhergesehene Ausgaben vorhanden ist.

Renovationen auf später verschieben

Eine Hypothekarerhöhung ist nach der Pensionierung nicht unmöglich, aber sie wird erneut geprüft. Grössere Arbeiten sollten deshalb frühzeitig erkannt werden.

Zu lange Hypotheken abschliessen

Eine langfristige Zinsbindung kann zur geplanten Wohnsituation passen. Bei einem möglichen Verkauf oder Umzug kann sie jedoch die Flexibilität einschränken und Kosten verursachen.

Den Partner- oder Todesfall nicht berechnen

Eine Finanzierung, die nur mit zwei vollständigen Renteneinkommen funktioniert, ist möglicherweise nicht genügend robust.

Den Marktwert nur aus Online-Inseraten ableiten

Angebotspreise sind keine Verkaufspreise. Mikrolage, Zustand, Grundstück, Ausnützung und Käufernachfrage müssen objektbezogen beurteilt werden.

Pensionierung und Hypothek: Entscheidungsübersicht

 

Ausgangslage	Mögliche Stossrichtung	Besonders zu prüfen
Tragbarkeit klar erfüllt, genügend Reserven	Hypothek weiterführen	Laufzeit, Zinsrisiko, Unterhalt, Todesfall
Tragbarkeit knapp, hohe Liquidität vorhanden	gezielte Teilamortisation	notwendiger Betrag, Reserve danach, Steuerfolgen
Tiefe Rente, hohes freies Vermögen	Vermögensanrechnung oder Kapitalverzehr prüfen	Bankmodell, Anlagerisiko, Lebensdauer der Mittel
Hoher Immobilienwert, wenig Liquidität	Teilvermietung, Spezialmodell oder Verkauf prüfen	Kosten, Verträge, Erben, langfristige Flexibilität
Grosse Sanierungen stehen an	Arbeiten und Finanzierung vorziehen	Kostenplan, Fördermittel, Steuerzeitpunkt
Haus passt nicht mehr zum Alltag	Umbau, Verkleinerung oder Verkauf vergleichen	Ersatzobjekt, Marktwert, Steuern, Lebensqualität
Hypothek läuft bald aus	frühzeitig Verlängerung oder Wechsel vorbereiten	Kündigungsfristen, Tranchen, neue Tragbarkeit

Häufige Fragen zu Pensionierung und Hypothek

Kann ich meine Hypothek nach der Pensionierung behalten?

Grundsätzlich ja. Es gibt keine allgemeine Altersgrenze, welche eine Hypothek automatisch beendet. Entscheidend sind der Kreditvertrag, die Belehnung, das anrechenbare Renteneinkommen, das Vermögen und die Kriterien der Bank.

Muss ich die Hypothek mit 65 vollständig zurückzahlen?

Nein. Eine vollständige Rückzahlung ist nicht generell vorgeschrieben. Der Anteil oberhalb von zwei Dritteln des Belehnungswerts unterliegt grundsätzlich der Amortisationsvorgabe. Zusätzlich kann die Bank eine tiefere Hypothek verlangen, wenn die Tragbarkeit mit dem Renteneinkommen sonst nicht erfüllt ist.

Wie hoch darf die Hypothek nach der Pensionierung sein?

Es gibt keinen für alle Haushalte identischen Maximalbetrag. Die tragbare Höhe ergibt sich aus Immobilienwert, kalkulatorischem Zinssatz, Kostenpauschale, allfälliger Amortisation und anrechenbarem Einkommen. Auch unterhalb einer Belehnung von zwei Dritteln kann die Hypothek für ein tiefes Renteneinkommen kalkulatorisch zu hoch sein.

Mit welchem Zinssatz rechnet die Bank?

Viele Institute verwenden für die langfristige Tragbarkeit einen kalkulatorischen Zinssatz von ungefähr 4 bis 5 Prozent, unabhängig vom aktuell tatsächlich bezahlten Zinssatz. Die genaue Annahme ist bankabhängig.

Zählt mein Vermögen als Einkommen?

Teilweise. Banken können Wertschriften, Kontoguthaben oder bezogenes Pensionskassenkapital mit einem vorsichtigen Ertrag oder einem modellierten Kapitalverzehr berücksichtigen. Die Methode, Laufzeit und Sicherheitsabschläge unterscheiden sich je nach Institut.

Ist eine vollständige Amortisation vor der Pensionierung sinnvoll?

Nicht automatisch. Sie senkt Zinskosten und verbessert die Tragbarkeit, bindet aber Liquidität im Gebäude. Wer zu viel amortisiert, kann später für Renovationen oder Lebenshaltung eine neue Hypothek benötigen, deren Erhöhung erneut geprüft wird.

Kann ich die Hypothek nach der Pensionierung erhöhen?

Grundsätzlich ist das möglich, beispielsweise für eine Renovation. Die Bank prüft jedoch Belehnung und Tragbarkeit neu. Darum ist es häufig einfacher, grössere Investitionen und den dazugehörigen Finanzierungsrahmen noch während der Erwerbstätigkeit zu planen.

Was passiert, wenn meine Bank die Tragbarkeit verneint?

Mögliche Lösungen sind eine Teilamortisation, die Berücksichtigung von Vermögen, eine angepasste Hypothekarstruktur, eine zweite Beurteilung, Teilvermietung, Teilpensionierung, Übertragung innerhalb der Familie oder ein geplanter Verkauf. Welche Lösung passt, hängt von der gesamten Vermögens- und Lebenssituation ab.

Ist eine Festhypothek im Rentenalter besser als eine SARON-Hypothek?

Eine Festhypothek bietet planbare Zinsen, kann bei einem vorzeitigen Verkauf aber unflexibel und teuer sein. Eine SARON-Hypothek ist häufig flexibler, trägt jedoch ein höheres Zinsänderungsrisiko. Entscheidend sind Budgetreserve, geplanter Besitzhorizont und Risikobereitschaft.

Hilft ein höherer Immobilienwert bei der Tragbarkeit?

Er verbessert in der Regel die Belehnung, erhöht aber nicht das laufende Einkommen. Weil Banken Unterhaltskosten teilweise als Prozentsatz des Objektwerts berechnen, kann ein höherer Wert sogar zu einer höheren Kostenpauschale führen. Eine Bewertung ist dennoch wichtig, um Belehnung und sämtliche Handlungsalternativen korrekt zu beurteilen.

Wann sollte ich mit der Planung beginnen?

Ideal sind 10 bis 15 Jahre vor der Pensionierung. Spätestens ab ungefähr 50 Jahren sollten Eigentümer Renteneinkommen, Hypothek, Amortisation, Renovationen, Reserven und die langfristige Eignung der Immobilie gemeinsam prüfen.

Fazit: Nicht die Pensionierung entscheidet – sondern die Vorbereitung

Eine Hypothek nach der Pensionierung ist in der Schweiz grundsätzlich möglich und für viele Eigentümer gut tragbar. Entscheidend ist, dass die Finanzierung nicht nur zum heutigen Einkommen und aktuellen Zinssatz passt, sondern auch zum späteren Renteneinkommen, zu den langfristigen Unterhaltskosten und zur persönlichen Lebensplanung.

Die wichtigsten Grundlagen sind ein realistisches Ruhestandsbudget, eine frühzeitige Bankberechnung, ein sinnvoller Amortisationszielwert, genügend freie Liquidität und ein aktueller Marktwert der Immobilie. Wer diese Punkte 10 bis 15 Jahre vor der Pensionierung zusammenführt, kann Renovationen planen, Hypothekarfälligkeiten abstimmen und zwischen Behalten, Umbauen, Vermieten oder Verkaufen frei entscheiden.

Eine knappe Tragbarkeit ist kein Grund für übereilte Entscheidungen. Sie ist ein Signal, verschiedene Szenarien rechtzeitig zu rechnen. Manchmal genügt eine Teilamortisation. In anderen Fällen ist eine kleinere Wohnung, eine Teilvermietung oder ein geplanter Verkauf langfristig die bessere Lösung.

SCALA ® unterstützt Eigentümerinnen und Eigentümer dabei, den immobilienbezogenen Teil dieser Entscheidung fundiert vorzubereiten: mit einer realistischen Marktwertanalyse, einer Beurteilung von Zustand und Potenzial sowie einem nachvollziehbaren Vergleich zwischen Halten, Investieren, Vermieten und Verkaufen. Die Finanzierungs-, Vorsorge-, Rechts- und Steuerfragen werden anschliessend gemeinsam mit den zuständigen Fachpersonen abgestimmt.

Wer eine Immobilie am Zürichsee, am Obersee, im Zürcher Oberland, in March, Höfe oder See-Gaster besitzt und Klarheit über deren heutigen Wert sowie die möglichen nächsten Schritte gewinnen möchte, kann SCALA ® gerne persönlich und unverbindlich kontaktieren.

Offizielle und weiterführende Quellen

• Schweizerische Bankiervereinigung: Hypothekarmarkt-Regulierung
• FINMA: Anerkannte Selbstregulierung für Hypothekarfinanzierungen
• FINMA: Kreditrisiken bei Hypotheken
• Bundesamt für Sozialversicherungen: AHV 21 und Referenzalter
• Bundesamt für Sozialversicherungen: Umsetzung der 13. AHV-Rente
• Informationsstelle AHV/IV: Online-Rentenschätzung ESCAL
• Eidgenössische Steuerverwaltung: Abschaffung des Eigenmietwerts per 2029
• Zürcher Kantonalbank: Eigenheim im Alter finanzieren
• Comparis: Hypotheken- und Tragbarkeitsrechner
• Pro Senectute: Gut vorbereitet auf die Pensionierung

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Finanzierungs-, Vorsorge-, Steuer- oder Rechtsberatung. Tragbarkeit, Belehnungswert, Einkommensanrechnung und Vertragsbedingungen unterscheiden sich je nach Kreditgeber und persönlicher Situation. Rechenbeispiele sind vereinfacht und stellen weder eine Finanzierungszusage noch eine Empfehlung für ein bestimmtes Produkt dar.